Công chứng hợp đồng thế chấp khi tài sản đang tranh chấp

Khi tài sản đang trong tình trạng tranh chấp, việc công chứng hợp đồng thế chấp trở nên đặc biệt phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các quy định pháp luật liên quan, điều kiện công chứng, và những lưu ý quan trọng cần ghi nhớ để hạn chế rủi ro khi thực hiện giao dịch.

>>> Xem thêm: Bạn có biết công chứng hợp đồng thế chấp giúp ngăn ngừa tranh chấp về sau ra sao không? Xem chi tiết tại công chứng hợp đồng thế chấp.

1. Khái niệm và ý nghĩa của công chứng hợp đồng thế chấp

1.1. Thế nào là công chứng hợp đồng thế chấp?

Theo quy định tại Điều 2 Luật Công chứng 2014, công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự.

Hợp đồng thế chấp là hợp đồng mà một bên dùng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, thường là nghĩa vụ trả nợ.

Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.”

1.2. Vai trò của công chứng hợp đồng thế chấp

Việc công chứng hợp đồng thế chấp đảm bảo:

Tính pháp lý và giá trị chứng cứ của hợp đồng
Giảm thiểu nguy cơ tranh chấp về sau
Hợp thức hóa giao dịch, đặc biệt với tài sản là bất động sản

2. Tài sản đang tranh chấp là gì?

2.1. Định nghĩa tài sản đang tranh chấp

Tài sản đang tranh chấp là tài sản có tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền định đoạt giữa hai hay nhiều bên. Tranh chấp có thể đang được giải quyết tại tòa án hoặc đang có đơn khiếu nại, khiếu kiện hợp pháp gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2.2. Căn cứ pháp lý liên quan

Theo Khoản 1 Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự vô hiệu nếu: “Vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội…”

Và theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, để thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, đất đó không được: …tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; còn thời hạn sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Tìm hiểu cách chọn đúng văn phòng công chứng Hà Nội cho giao dịch nhà đất

3. Có được công chứng hợp đồng thế chấp tài sản đang tranh chấp không?

3.1. Quan điểm pháp lý

Theo quy định hiện hành, không được công chứng hợp đồng thế chấp nếu tài sản đang có tranh chấp. Bởi công chứng viên không có quyền xác minh và phân xử tranh chấp tài sản – điều này thuộc thẩm quyền của Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Công chứng viên có trách nhiệm từ chối công chứng nếu nhận thấy tài sản đang trong tình trạng tranh chấp hoặc có dấu hiệu không rõ ràng về quyền sở hữu.

3.2. Trách nhiệm của tổ chức hành nghề công chứng

Khoản 4 Điều 40 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng viên có trách nhiệm: “Kiểm tra hồ sơ, giấy tờ và từ chối công chứng nếu hồ sơ không đủ điều kiện hoặc có dấu hiệu vi phạm pháp luật.”

4. Rủi ro khi cố tình công chứng hợp đồng thế chấp tài sản đang tranh chấp

4.1. Giao dịch có thể bị vô hiệu

Giao dịch dân sự bị vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 dẫn đến hậu quả:

Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
Nếu không thể hoàn trả thì phải bồi thường thiệt hại

4.2. Ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp mất quyền xử lý tài sản

Nếu tài sản thế chấp bị tuyên bố không hợp pháp (do đang tranh chấp), bên nhận thế chấp sẽ không được xử lý tài sản để thu hồi nợ, dẫn đến rủi ro về tài chính.

>>> Xem thêm: Công chứng văn bản thừa kế giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh rủi ro pháp lý lâu dài

5. Ví dụ minh họa thực tế

Tình huống: Anh H thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, mảnh đất này đang bị người anh ruột của anh H khởi kiện đòi quyền thừa kế và đã có thông báo thụ lý vụ án từ Tòa án nhân dân quận X.

Mặc dù hồ sơ được gửi đến văn phòng công chứng, nhưng công chứng viên đã từ chối công chứng vì phát hiện thông tin tranh chấp từ hệ thống tra cứu thông tin đất đai.

Kết quả: Việc từ chối công chứng đã giúp ngân hàng tránh được một hợp đồng thế chấp tiềm ẩn rủi ro. Sau đó, anh H giải quyết xong tranh chấp mới tiếp tục giao dịch.

6. Những lưu ý quan trọng khi công chứng hợp đồng thế chấp

6.1. Kiểm tra tình trạng pháp lý tài sản

Tra cứu thông tin đất đai, tài sản tại Văn phòng đăng ký đất đai
Yêu cầu chủ tài sản cung cấp giấy tờ chứng minh tài sản không tranh chấp

6.2. Yêu cầu xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền nếu cần thiết

Trong một số trường hợp, công chứng viên có thể yêu cầu đương sự cung cấp thêm văn bản xác nhận về tình trạng pháp lý của tài sản.

6.3. Không sử dụng hợp đồng soạn sẵn nếu chưa kiểm tra kỹ

Không nên ký hợp đồng mẫu có sẵn nếu chưa xác minh rõ tài sản có bị tranh chấp hay không.

6.4. Nên nhờ luật sư tư vấn trước khi ký kết

Đối với các giao dịch có giá trị lớn hoặc tài sản liên quan đến quyền thừa kế, đồng sở hữu… nên nhờ luật sư hỗ trợ để tránh sai sót.

>>> Xem thêm: Mang Sổ đỏ đi thế chấp thì nhà trên đất có nằm trong diện bị thế chấp không?

>>> Xem thêm: Tư vấn công chứng hợp đồng thế chấp cho cá nhân – Kinh nghiệm và lưu ý

Kết luận

Việc công chứng hợp đồng thế chấp là bước quan trọng để đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, khi tài sản đang trong tình trạng tranh chấp, cá nhân và tổ chức cần đặc biệt thận trọng. Việc cố tình công chứng hoặc bỏ qua các rủi ro pháp lý có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng, như vô hiệu giao dịch, mất quyền xử lý tài sản và tranh chấp kéo dài.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán. Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí