Trong thực tiễn giao dịch thuê nhà, không hiếm trường hợp tài sản cho thuê lại thuộc sở hữu chung của nhiều người – có thể là vợ chồng, anh em, cha mẹ con, đồng sở hữu từ thừa kế… Khi đó, việc lập và công chứng hợp đồng thuê nhà cần phải tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật, nhằm tránh phát sinh tranh chấp và đảm bảo giá trị pháp lý cho hợp đồng. Vậy đối với thuê nhà tài sản chung, thủ tục công chứng cần chuẩn bị những gì, điều kiện nào phải có chữ ký đầy đủ và cách xử lý nếu có người đồng sở hữu vắng mặt?
>>> Xem thêm: Trường hợp nào công chứng viên sẽ từ chối công chứng cho thuê nhà của bạn?
Cơ sở pháp lý điều chỉnh tài sản chung và giao dịch thuê nhà
-
Bộ luật Dân sự 2015:
-
Điều 213 đến 218: Sở hữu chung và định đoạt tài sản chung
-
Điều 117, 472–482: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự và hợp đồng thuê tài sản
-
-
Luật Nhà ở 2023, Điều 121, 122, 131: Điều kiện về nhà ở cho thuê và hợp đồng thuê
-
Luật Công chứng 2014 sửa đổi 2024, Điều 41, 42 và 45: Phạm vi, địa điểm và thủ tục công chứng
Phân loại tài sản chung và ảnh hưởng đến thủ tục công chứng
Đối với trường hợp thuê nhà tài sản chung, cần xác định rõ loại hình sở hữu chung theo quy định tại Điều 214 Bộ luật Dân sự 2015:
-
Sở hữu chung hợp nhất: không phân chia phần sở hữu cụ thể. Ví dụ: tài sản chung vợ chồng, tài sản được tặng cho chung…
-
Sở hữu chung theo phần: mỗi người có quyền sở hữu phần xác định. Ví dụ: các đồng thừa kế.
Việc phân biệt này rất quan trọng để xác định ai có quyền ký kết hợp đồng thuê nhà, và liệu có cần sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu hay không.
Điều kiện cần có để công chứng hợp đồng thuê nhà tài sản chung
Theo quy định tại Điều 217 Bộ luật Dân sự 2015 và thực tiễn công chứng, muốn công chứng hợp đồng thuê nhà là tài sản chung, cần:
-
Có đầy đủ chữ ký của tất cả đồng chủ sở hữu, hoặc
-
Có văn bản ủy quyền hợp lệ từ những người không trực tiếp ký kết
-
Xác minh rõ ràng quyền sở hữu trong sổ hồng/sổ đỏ, cụ thể là ghi “cùng đứng tên” hoặc “đồng sở hữu”
-
Văn bản cho thuê không được vi phạm quyền lợi của bất kỳ đồng sở hữu nào
Nếu chỉ một người ký và không chứng minh được đã được đồng thuận, công chứng viên sẽ từ chối công chứng vì vi phạm điều kiện chủ thể.
>>> Xem thêm: Có thể hoàn thành dịch vụ sang tên sổ đỏ trong 3 ngày không?
Trình tự công chứng hợp đồng thuê nhà tài sản chung
-
Chuẩn bị hồ sơ
-
Sổ hồng ghi rõ đồng sở hữu
-
CMND/CCCD/hộ chiếu của tất cả đồng sở hữu và bên thuê
-
Văn bản ủy quyền nếu không đủ mặt
-
Hợp đồng thuê nhà soạn sẵn, ghi rõ: toàn bộ hay một phần nhà được cho thuê, giá thuê, thời hạn thuê…
-
Các giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (nếu cần)
-
-
Ký kết tại tổ chức hành nghề công chứng
-
Tất cả đồng sở hữu hoặc người được ủy quyền hợp lệ phải có mặt
-
Công chứng viên kiểm tra giấy tờ, nội dung hợp đồng
-
Lập vi bằng ký tên – lăn tay theo đúng quy định
-
-
Nhận bản chính hợp đồng đã công chứng
-
Tối thiểu 2 bản chính: mỗi bên giữ một bản
-
Có thể yêu cầu thêm bản sao y (có phí)
-
Tình huống thực tế và giải pháp
Trường hợp 1: Nhà là tài sản chung vợ chồng
Theo khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, việc định đoạt nhà ở chung cần sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Vì vậy, công chứng hợp đồng thuê nhà phải có mặt vợ và chồng cùng ký, trừ khi có ủy quyền hợp lệ.
Trường hợp 2: Một trong các đồng sở hữu đi nước ngoài
Khi người đồng sở hữu không thể có mặt để ký, có thể lập văn bản ủy quyền riêng, gửi về Việt Nam và được hợp pháp hóa lãnh sự (nếu ký ở nước ngoài). Trường hợp không có sự đồng thuận bằng văn bản, hợp đồng không đủ điều kiện công chứng.
>>> Xem thêm: Có nên chọn văn phòng công chứng tư thay vì công? Ưu – nhược điểm
Hậu quả pháp lý nếu cố tình công chứng không đủ chữ ký
Nếu cố ý chỉ lấy chữ ký một người trong số các đồng chủ sở hữu để công chứng hợp đồng thuê nhà, khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật Dân sự. Đồng thời, bên thuê có thể bị yêu cầu bồi thường, trả lại nhà hoặc mất khoản tiền đã thanh toán.
Kết luận: Khi thuê nhà tài sản chung, đừng bỏ qua thủ tục công chứng chuẩn xác
Việc công chứng hợp đồng thuê nhà tưởng chừng đơn giản nhưng lại trở nên phức tạp nếu liên quan đến tài sản thuộc sở hữu chung. Người thuê cần thận trọng kiểm tra đầy đủ tư cách chủ sở hữu, còn bên cho thuê phải phối hợp ký kết đúng người, đúng quy định để đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Có thể công chứng hợp đồng thuê nhà nếu chủ nhà không có mặt?
>>> Thuê nhà nhiều tầng: công chứng hợp đồng thế nào cho đúng luật?
>>> Công chứng là gì? Tất tần tật thông tin về công chứng mà bạn cần biết
>>> Phí công chứng tại nhà 0 đồng từ Văn phòng công chứng uy tín
>>> Văn phòng công chứng tư nhân là gì? Có gì khác công chứng nhà nước?
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
