Mua bán nhà đất là giao dịch dân sự có giá trị lớn và cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thực tế không ít trường hợp bên bán vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện hợp đồng, dẫn đến hợp đồng vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp. Vậy khi mua bán nhà đất mà bên bán vi phạm, hậu quả pháp lý sẽ như thế nào? Bài viết này sẽ phân tích dựa trên quy định pháp luật hiện hành và đưa ra ví dụ minh họa cụ thể.
>>> Xem thêm: Quy định pháp luật về công chứng hợp đồng bảo lãnh ngân hàng tại văn phòng công chứng ra sao?
1. Khái quát về mua bán nhà đất
Theo Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Đối với mua bán nhà đất, tài sản là bất động sản, nên phải tuân thủ cả Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014.
Ví dụ minh họa: Anh A bán cho chị B một căn nhà tại quận Bình Thạnh, TP. HCM với giá 4 tỷ đồng. Hai bên đã ký hợp đồng tại phòng công chứng và nộp hồ sơ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai. Đây là giao dịch mua bán nhà đất hợp pháp nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể, tài sản và hình thức.
2. Các hành vi vi phạm pháp luật của bên bán trong mua bán nhà đất
Bán nhà đất không thuộc quyền sở hữu hợp pháp
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, để được quyền chuyển nhượng, bên bán phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu bên bán không có hoặc giấy tờ giả mạo, hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
Ví dụ: Ông C mạo danh là chủ sở hữu để bán một thửa đất ở TP. Đà Nẵng cho bà D. Sau khi phát hiện đất thuộc quyền sở hữu của người khác, hợp đồng bị tuyên vô hiệu và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Che giấu thông tin hoặc cung cấp thông tin sai sự thật
Điều 428 Bộ luật Dân sự quy định, nếu một bên cung cấp thông tin sai sự thật, làm cho bên kia hiểu lầm và ký hợp đồng, bên bị thiệt hại có quyền yêu cầu hủy hợp đồng và bồi thường.
>>> Xem thêm: Làm thế nào để nâng cao tính minh bạch trong dịch vụ công chứng?
Ví dụ: Bên bán biết căn nhà đang bị thế chấp ngân hàng nhưng cố tình không thông báo cho bên mua. Khi giao dịch hoàn tất, ngân hàng kê biên tài sản để thu hồi nợ, gây thiệt hại cho bên mua.
Bán nhà đất đang bị tranh chấp hoặc bị kê biên thi hành án
Theo Điều 188 Luật Đất đai, nhà đất đang bị tranh chấp, đang bị kê biên thì không đủ điều kiện chuyển nhượng. Nếu cố tình mua bán, hợp đồng sẽ bị vô hiệu và các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu.
3. Hậu quả pháp lý khi bên bán vi phạm pháp luật
Hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu
Điều 123 và Điều 131 Bộ luật Dân sự quy định, giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Ví dụ: Nếu bên mua đã thanh toán tiền, bên bán phải hoàn trả toàn bộ. Nếu bên mua đã nhận nhà đất, phải trả lại cho bên bán hoặc chủ sở hữu hợp pháp.
Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại
Theo Điều 419 Bộ luật Dân sự, nếu một bên vi phạm hợp đồng và gây thiệt hại, phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho bên kia, bao gồm tổn thất thực tế và lợi ích mà bên bị vi phạm lẽ ra được hưởng.
Ví dụ: Bên mua mất chi phí công chứng, phí đăng ký sang tên, chi phí sửa chữa nhà trước khi phát hiện hợp đồng vô hiệu, bên bán phải bồi thường những khoản này.
>>> Xem thêm: Thủ tục làm sổ đỏ được pháp luật đất đai hiện hành quy định cụ thể gồm những bước nào và người dân cần lưu ý điều gì để hồ sơ được chấp thuận?
Trách nhiệm hình sự trong trường hợp gian dối
Nếu hành vi của bên bán có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, họ có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với mức phạt tù từ 2 năm đến 20 năm, tùy giá trị tài sản chiếm đoạt.
4. Cách bảo vệ quyền lợi khi mua bán nhà đất
Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý trước khi ký hợp đồng
Người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, giấy tờ quy hoạch và thông tin pháp lý của bất động sản.
Thực hiện công chứng hợp đồng và đăng ký sang tên
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai.
Yêu cầu hủy hợp đồng và bồi thường khi phát hiện vi phạm
Nếu phát hiện vi phạm, bên mua có quyền yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu, yêu cầu hoàn trả tiền, tài sản và bồi thường thiệt hại.
>>> Xem thêm: Mức phạt vi phạm hợp đồng thuê tài sản theo quy định mới nhất.
>>> Xem thêm: Hợp đồng mua bán viết tay có hợp lệ với tài sản giá trị lớn?
Kết luận
Trong giao dịch mua bán nhà đất, nếu bên bán vi phạm pháp luật, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu và bên bán phải bồi thường thiệt hại, thậm chí chịu trách nhiệm hình sự. Để tránh rủi ro, bên mua cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, thực hiện đúng quy trình công chứng và sang tên. Khi có tranh chấp, nên nhờ luật sư hoặc cơ quan chức năng hỗ trợ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
