Hướng dẫn tính thuế sử dụng đất ở

Đối tượng và công thức tính thuế đất ở

Đối tượng chịu thuế đất ở

Theo khoản 1 Điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị quy định tại Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành là đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh).

Công thức tính thuế sử dụng đất ở

Theo khoản 2 Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC, thuế sử dụng đất ở được xác định theo công thức sau:

Số thuế phải nộp (đồng)

=

Số thuế phát sinh (đồng)

–

Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó,

Số thuế phát sinh

=

Diện tích đất tính thuế

x

Giá của 1m2 đất (đồng/m2)

x

Thuế suất %

Như vậy, để tính được số thuế phát sinh cần phải biết được 03 yếu tố: Diện tích đất tính thuế, giá của 1m2 đất và thuế suất.

1. Diện tích đất ở tính thuế

Diện tích đất ở tính thuế bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh.

– Trường hợp 1: Người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.

– Trường hợp 2: Nếu đất đã được cấp Sổ đỏ thì diện tích đất tính thuế là diện tích ghi trên Sổ đỏ; Trường hợp diện tích đất ở ghi trên Sổ đỏ nhỏ hơn diện tích đất thực tế sử dụng thì diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng.

– Trường hợp 3: Nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng trên một thửa đất mà chưa được cấp Sổ đỏ thì diện tích đất tính thuế đối với từng người nộp thuế là diện tích đất thực tế sử dụng của từng người nộp thuế đó.

– Trường hợp nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng trên một thửa đất đã được cấp Sổ đỏ thì diện tích đất tính thuế là diện tích đất ghi trên Sổ đỏ

2. Giá của 1 m2 đất ở tính thuế

Giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

Lưu ý:

+ Trong chu kỳ 05 năm có sự thay đổi về người nộp thuế (ví dụ: mua bán, tặng cho) hoặc phát sinh các yếu tố làm thay đổi giá của 1m2 đất tính thuế thì không phải xác định lại giá của 1m2 đất cho thời gian còn lại của chu kỳ.

+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở trong chu kỳ ổn định thì giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.

+ Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích hoặc lấn, chiếm thì giá của 1m2 tính thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại địa phương.

– Trường hợp UBND cấp tỉnh đã quy định cụ thể cách xác định giá đất làm căn cứ tính thuế đối với thửa đất nằm trên nhiều vị trí khác nhau thì thực hiện theo quy định của UBND cấp tỉnh.

3. Thuế suất

Với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần) như sau:

Bậc thuế	Diện tích tính thuế (m2)	Thuế suất (%)
1	Diện tích trong hạn mức	0,03
2	Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức	0,07
3	Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức	0,15

Áp dụng theo phương pháp biểu thuế lũy tiến từng phần để tính thuế phải nộp được minh họa qua ví dụ sau:

Ông A có 1 thửa đất ở là 200 m2, hạn mức đất ở HN là 90 m2, giả sử giá 1m2 tính thuế là 40.000.000 đồng.

Số thuế sử dụng đất ở của Ông A được tính như sau:

– Bậc 1: Tiền thuế với diện tích đất trong hạn mức = 0,03% (90m2 x 40.000.000 đồng) = 1.080.000 đồng

– Bậc 2: Tiền thuế với phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức = 0,07% (110m2 x 40.000.000 đồng) = 3.080.000 đồng.

– Bậc 3: Tiền thuế với phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: Không có.

Tổng số thuế sử dụng đất ở phải nộp = 1.080.000 đồng + 3.080.000 đồng = 4.160.000 đồng.