Hợp đồng thuê nhà là cơ sở pháp lý quan trọng để xác lập và điều chỉnh quyền – nghĩa vụ giữa bên thuê và bên cho thuê. Đối với những hợp đồng đã được công chứng và có thời hạn rõ ràng, việc xử lý khi đến thời điểm hết hạn hợp đồng thuê nhà công chứng là vấn đề nhiều người quan tâm. Vậy khi hợp đồng kết thúc, các bên cần làm gì để đảm bảo quyền lợi và tránh tranh chấp?
>>> Xem thêm: Hợp đồng thuê nhà online: Có thể công chứng cho thuê nhà được không?
1. Căn cứ pháp lý về hợp đồng thuê nhà có công chứng
1.1 Quy định của pháp luật hiện hành
-
Bộ luật Dân sự 2015: Điều 472 – 482 quy định về hợp đồng thuê tài sản, trong đó có nhà ở, nhà để kinh doanh.
-
Luật Nhà ở 2014: Điều 121 quy định về nội dung và hình thức hợp đồng thuê nhà ở.
-
Luật Công chứng 2014: Điều 42 và Điều 51 quy định về hiệu lực và việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng công chứng.
Lưu ý: Công chứng không làm thay đổi nội dung hợp đồng nhưng xác lập tính pháp lý rõ ràng, là cơ sở giải quyết tranh chấp về sau.
2. Khi nào được coi là hết hạn hợp đồng thuê nhà công chứng?
2.1 Thời hạn trong hợp đồng
Thời hạn hợp đồng thường được ghi rõ trong điều khoản cụ thể. Ví dụ: “Thời hạn thuê là 12 tháng, bắt đầu từ ngày 01/01/2024 đến hết ngày 31/12/2024.”
Khi hết ngày 31/12/2024, hợp đồng sẽ được xem là hết hiệu lực, trừ khi hai bên có thỏa thuận gia hạn hoặc ký hợp đồng mới.
2.2 Không có thời hạn rõ ràng trong hợp đồng
Nếu không ghi rõ thời hạn, hợp đồng sẽ mặc định là không xác định thời hạn. Trong trường hợp này, theo Điều 478 Bộ luật Dân sự, các bên có thể chấm dứt bất kỳ lúc nào nhưng phải báo trước một khoảng thời gian hợp lý (thường 15 – 30 ngày).
>>> Xem thêm: Những giấy tờ nào có thể thực hiện công chứng tại nhà?
3. Xử lý thế nào khi hết hạn hợp đồng thuê nhà công chứng?
3.1 Trường hợp hai bên đồng ý kết thúc hợp đồng
-
Lập biên bản thanh lý hợp đồng: Ghi rõ các nội dung đã thực hiện, hoàn trả tài sản, quyết toán tiền thuê, tiền cọc…
-
Trả lại nhà và nhận lại cọc (nếu có): Bên thuê có trách nhiệm bàn giao nhà đúng hiện trạng, bên cho thuê trả lại tiền đặt cọc (sau khi trừ chi phí sửa chữa nếu có).
3.2 Trường hợp tiếp tục thuê sau khi hợp đồng đã hết hạn
Theo Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015, nếu khi hợp đồng hết hạn mà bên thuê vẫn tiếp tục sử dụng nhà, bên cho thuê vẫn đồng ý thì:
-
Hợp đồng sẽ được gia hạn theo thỏa thuận miệng hoặc bằng văn bản mới.
-
Nếu không có hợp đồng mới, hợp đồng cũ sẽ được xem là hợp đồng không xác định thời hạn, và các bên có thể chấm dứt bất kỳ lúc nào với thông báo trước hợp lý.
Khuyến nghị: Nếu tiếp tục thuê, nên lập hợp đồng mới và công chứng lại để bảo vệ quyền lợi và hạn chế tranh chấp pháp lý.
3.3 Trường hợp một bên muốn chấm dứt nhưng bên kia không đồng ý
-
Nếu không còn hợp đồng hiệu lực mà bên thuê không trả nhà, bên cho thuê có quyền:
-
Gửi thông báo yêu cầu chấm dứt sử dụng tài sản;
-
Nộp đơn khởi kiện tại tòa án yêu cầu trả lại tài sản;
-
Sử dụng hợp đồng công chứng như chứng cứ pháp lý tại tòa.
-
4. Ví dụ minh họa thực tế
Tình huống 1:
Chị H. ký hợp đồng thuê nhà 2 năm với anh T., công chứng tại Văn phòng công chứng A. Sau khi hết hạn vào tháng 5/2024, chị H. vẫn tiếp tục thuê mà không làm hợp đồng mới. Đến tháng 8/2024, anh T. muốn lấy lại nhà để sửa chữa nhưng chị H. không đồng ý. Tòa án tuyên hợp đồng đã hết hiệu lực, yêu cầu chị H. trả nhà và bồi thường phí trễ hạn, căn cứ theo hợp đồng cũ và tình trạng sử dụng.
Tình huống 2:
Anh N. thuê nhà của bà L. với thời hạn 1 năm. Trước khi hết hạn 30 ngày, hai bên ký phụ lục gia hạn hợp đồng thêm 1 năm, và ra công chứng lại. Việc tiếp tục thuê hợp pháp, các bên không phát sinh tranh chấp gì.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng hỗ trợ các loại giấy tờ nào? Tìm hiểu ngay để chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác.
5. Một số lưu ý khi xử lý hợp đồng thuê nhà hết hạn
-
Không tự ý kéo dài hợp đồng bằng lời nói nếu giá trị và thời hạn thuê lớn;
-
Cần lập phụ lục hợp đồng hoặc hợp đồng mới nếu tiếp tục thuê;
-
Trường hợp có thiệt hại phát sinh sau khi hết hạn, cần có thỏa thuận rõ trong biên bản thanh lý;
-
Nên giữ lại bản sao hợp đồng công chứng và các chứng từ liên quan (hóa đơn thanh toán, biên bản bàn giao…).
Xem thêm:
>>> Bên cho thuê có được đơn phương hủy hợp đồng đã công chứng?
>>> Công chứng hợp đồng thuê nhà có thể thực hiện ở tỉnh khác được không?
Kết luận
Việc hết hạn hợp đồng thuê nhà công chứng là thời điểm quan trọng để xác định tiếp tục hay chấm dứt quan hệ thuê – cho thuê. Để đảm bảo quyền lợi và tránh rắc rối pháp lý, cả hai bên nên chủ động thanh lý, gia hạn hoặc làm hợp đồng mới theo đúng quy định.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán. Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Email: ccnguyenhue165@gmail.com
