Hợp đồng đặt cọc là công cụ phổ biến nhằm đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, không ít trường hợp xảy ra tranh chấp do thiếu hiểu biết pháp lý hoặc soạn thảo hợp đồng không đầy đủ. Bài viết sau sẽ phân tích vấn đề pháp lý hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật Việt Nam, chỉ ra các rủi ro và cách hạn chế tranh chấp.
>>> Xem thêm: Tại sao mọi giao dịch lớn đều cần có sự đồng hành của văn phòng công chứng?
1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh hợp đồng đặt cọc
1.1. Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 328
“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.”
Theo Điều 328 BLDS 2015, đặt cọc có vai trò làm cơ sở bảo đảm, hỗ trợ bên có quyền trong việc ràng buộc nghĩa vụ bên còn lại. Nếu hợp đồng chính không được thực hiện thì tài sản đặt cọc có thể bị xử lý.
1.2. Hợp đồng đặt cọc có phải công chứng?
Pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, trừ khi các bên có thỏa thuận, hoặc đó là yêu cầu để tiến hành hợp đồng chính như mua bán nhà đất. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu lực, hợp đồng nên được lập thành văn bản.
>>> Xem thêm: Những lưu ý khi sử dụng Hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản mà bạn nên biết.
2. Những vấn đề pháp lý hợp đồng đặt cọc thường gặp
2.1. Không ghi rõ điều kiện xử lý cọc
Một trong những vấn đề pháp lý hợp đồng đặt cọc phổ biến là không quy định rõ ràng về:
-
Thời hạn giao kết hợp đồng chính
-
Điều kiện bị mất cọc
-
Trường hợp nào được hoàn cọc hoặc phạt vi phạm
Ví dụ thực tế:
Anh A đặt cọc 100 triệu đồng để mua lô đất của chị B, nhưng hợp đồng không quy định rõ thời hạn ký hợp đồng chính. Sau một tháng, chị B bán lô đất cho người khác. Anh A khởi kiện nhưng gặp khó khăn vì hợp đồng đặt cọc thiếu chi tiết về thời hạn và điều kiện phạt.
2.2. Không làm rõ lỗi của bên vi phạm
Nếu hợp đồng không ghi rõ bên nào vi phạm trong trường hợp hủy giao dịch, sẽ rất khó xử lý trong thực tế.
Điều 328 BLDS 2015 quy định:
“Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại và bồi thường.”
2.3. Đặt cọc cho tài sản không đủ điều kiện chuyển nhượng
Trường hợp đặt cọc để mua tài sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu (ví dụ nhà chưa có sổ đỏ) có thể bị tuyên vô hiệu nếu bên nhận cọc không có quyền định đoạt.
Ví dụ thực tế:
Chị C đặt cọc mua căn hộ chưa được cấp sổ. Sau khi đặt cọc 200 triệu, người bán không thể sang tên vì không đủ điều kiện. Hợp đồng bị tuyên vô hiệu và chị C chỉ được hoàn tiền sau khi kiện tụng kéo dài.
>>> Xem thêm: Kiến thức cần thiết về mua bán và sang tên chuyển nhượng nhà đất
3. Hạn chế rủi ro pháp lý khi lập hợp đồng đặt cọc
3.1. Soạn hợp đồng rõ ràng, đầy đủ nội dung
Hợp đồng nên có các nội dung chính như:
-
Thông tin cá nhân, tài sản, mục đích đặt cọc
-
Thời hạn thực hiện hợp đồng chính
-
Điều kiện mất cọc hoặc phạt cọc
-
Phương thức thanh toán, hoàn trả
3.2. Nên công chứng hoặc có người làm chứng
Dù không bắt buộc, nhưng việc công chứng hợp đồng đặt cọc giúp xác thực giao dịch và tránh tranh chấp.
>>> Xem thêm: Chứng thực là gì mà lại quan trọng trong mọi giao dịch pháp lý đến vậy?
3.3. Kiểm tra pháp lý của đối tượng giao dịch
Trước khi đặt cọc, cần kiểm tra:
-
Chủ sở hữu tài sản có quyền giao dịch không?
-
Tài sản có bị thế chấp, tranh chấp hay hạn chế gì không?
4. Phân biệt hợp đồng đặt cọc và các biện pháp bảo đảm khác
Nhiều người nhầm lẫn giữa hợp đồng đặt cọc và các hình thức như phạt vi phạm hoặc đặt trước. Cần phân biệt rõ:
-
Đặt cọc: nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng chính
-
Đặt trước: là một phần của thanh toán
-
Phạt vi phạm: yêu cầu bên vi phạm trả tiền nếu sai cam kết
>>> Xem thêm: Sao y bản chính liệu có được chấp nhận ở tất cả các cơ quan không?
5. Kết luận
Vấn đề pháp lý hợp đồng đặt cọc tuy không phức tạp nhưng rất dễ bị tranh chấp nếu các bên không cẩn thận trong việc soạn thảo, thực hiện và xử lý. Việc nắm rõ căn cứ pháp lý, ghi rõ điều khoản và kiểm tra thông tin đối tượng giao dịch sẽ giúp tránh được nhiều rủi ro.
Nếu bạn đang chuẩn bị thực hiện giao dịch đặt cọc, hãy tham khảo luật sư hoặc đơn vị tư vấn pháp lý để đảm bảo quyền lợi một cách tốt nhất.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
