Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, không ít trường hợp các bên ký hợp đồng đặt cọc nhà đất nhưng chỉ ghi nhận thông tin về thửa đất mà không đề cập hoặc ghi không rõ tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng đặt cọc như nhà ở, công trình xây dựng. Điều này làm phát sinh nhiều tranh chấp khi một bên cho rằng giao dịch chỉ bao gồm đất, trong khi bên còn lại hiểu là mua cả nhà và công trình trên đất. Vậy pháp luật hiện hành có bắt buộc phải ghi nhận tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng đặt cọc hay không?
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng hỗ trợ công chứng giấy tờ cho người nước ngoài?
1. Khái niệm tài sản gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành
1.1. Tài sản gắn liền với đất là gì?
Theo quy định của pháp luật đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
-
Nhà ở;
-
Công trình xây dựng khác gắn liền với đất;
-
Cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng;
-
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Tài sản gắn liền với đất thường được ghi nhận cùng với quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
👉 Như vậy, trong giao dịch nhà đất, đối tượng giao dịch có thể bao gồm đất và cả tài sản gắn liền với đất, chứ không chỉ riêng quyền sử dụng đất.
2. Bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc nhà đất
2.1. Hợp đồng đặt cọc theo Bộ luật Dân sự
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Như vậy, hợp đồng đặt cọc nhà đất không phải là hợp đồng chuyển nhượng, mà chỉ là biện pháp bảo đảm cho việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong tương lai.
2.2. Hợp đồng đặt cọc có phải công chứng không?
Pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nội dung hợp đồng đặt cọc linh hoạt hơn so với hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
>>> Xem thêm: Bán đất nhanh hơn nhờ dịch vụ làm sổ đỏ chuyên nghiệp
3. Có bắt buộc ghi nhận tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng đặt cọc không?
3.1. Tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng đặt cọc có bắt buộc ghi không?
Hiện nay, không có quy định pháp luật nào bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải ghi nhận đầy đủ tài sản gắn liền với đất. Cụ thể:
-
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không quy định nội dung bắt buộc của hợp đồng đặt cọc;
-
Hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm cho hợp đồng chính, nên không bắt buộc phải mô tả chi tiết đối tượng giao dịch như hợp đồng chuyển nhượng.
👉 Do đó, việc không ghi tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng đặt cọc không làm hợp đồng đương nhiên vô hiệu.
3.2. Vì sao vẫn nên ghi rõ tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng đặt cọc?
Mặc dù không bắt buộc, nhưng việc ghi nhận rõ tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng đặt cọc mang lại nhiều lợi ích pháp lý quan trọng.
3.2.1. Xác định rõ phạm vi giao dịch
Việc mô tả rõ:
-
Đất chuyển nhượng;
-
Nhà ở, công trình, tài sản trên đất;
sẽ giúp các bên hiểu thống nhất đối tượng của hợp đồng chính, tránh tranh chấp về sau.
3.2.2. Hạn chế rủi ro khi xảy ra tranh chấp
Trong trường hợp một bên vi phạm nghĩa vụ, hợp đồng đặt cọc là căn cứ để:
-
Phạt cọc;
-
Hoàn trả hoặc bồi thường thiệt hại.
Nếu không ghi rõ tài sản gắn liền với đất, Tòa án có thể gặp khó khăn trong việc xác định phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm.
3.2.3. Thuận lợi cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng
Theo Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải công chứng. Việc thống nhất nội dung ngay từ hợp đồng đặt cọc sẽ giúp quá trình công chứng diễn ra nhanh chóng, hạn chế sửa đổi, bổ sung.
4. Ví dụ minh họa thực tế về tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng đặt cọc
4.1. Trường hợp không ghi tài sản gắn liền với đất
Anh A đặt cọc 200 triệu đồng để mua “thửa đất 120m² tại quận X”. Hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất, không đề cập đến căn nhà 3 tầng đang tồn tại trên đất.
Sau đó, bên bán cho rằng:
-
Giá đặt cọc chỉ áp dụng cho đất;
-
Nhà ở sẽ được tháo dỡ hoặc bán riêng.
➡️ Tranh chấp phát sinh do hợp đồng đặt cọc không ghi rõ tài sản gắn liền với đất, gây bất lợi cho bên mua.
4.2. Trường hợp ghi rõ tài sản gắn liền với đất
Chị B ký hợp đồng đặt cọc mua:
-
Quyền sử dụng đất thửa số Y;
-
Toàn bộ nhà ở 2 tầng và công trình phụ trên đất theo Giấy chứng nhận.
➡️ Khi phát sinh tranh chấp, Tòa án dễ dàng xác định phạm vi giao dịch và nghĩa vụ của các bên, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người mua.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng trọn gói, đảm bảo đúng quy định pháp luật
5. Lưu ý pháp lý khi soạn hợp đồng đặt cọc nhà đất
-
Nên ghi rõ: đất và tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng đặt cọc;
-
Ghi đầy đủ thông tin Giấy chứng nhận, diện tích, hiện trạng tài sản;
-
Thỏa thuận rõ trách nhiệm nếu không ký được hợp đồng chuyển nhượng;
-
Hạn chế đặt cọc khi tài sản đang tranh chấp, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
>>> Xem thêm: Thủ tục làm giấy từ chối tài sản gồm những bước nào?
Kết luận
-
Pháp luật không bắt buộc phải ghi nhận tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng đặt cọc;
-
Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro và tranh chấp, việc ghi rõ tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng đặt cọc là rất cần thiết;
-
Đây là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên khi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sau này.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Văn phòng công chứng thứ 7 chủ nhật phù hợp người bận lịch hành chính
>>> Vì sao nên thuê dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói thay vì tự đi làm thủ tục?
>>> Tìm hiểu chi tiết về phí công chứng vay vốn ngân hàng và thế chấp tài sản
>>> Công chứng văn bản khai nhận di sản của người chồng nước ngoài
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
