Trong thực tế giao dịch bất động sản, không ít trường hợp nhà đất thuộc quyền đồng sở hữu của nhiều người (vợ chồng, anh chị em, các đồng thừa kế…). Tuy nhiên, bên mua vẫn tiến hành đặt cọc mua bán nhà đất chỉ với một người đứng ra giao dịch. Việc đặt cọc nhà đất đồng sở hữu trong trường hợp này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi các đồng sở hữu khác không đồng ý bán. Vậy pháp luật quy định như thế nào và cần lưu ý gì khi đặt cọc?
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng tại Hà Nội hỗ trợ thủ tục pháp lý chuyên nghiệp, đúng quy định
1. Nhà đất đồng sở hữu là gì?
1.1. Khái niệm đồng sở hữu nhà đất
Theo Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015, đồng sở hữu là trường hợp nhiều chủ thể cùng có quyền sở hữu đối với một tài sản.
Nhà đất đồng sở hữu có thể phát sinh từ:
-
Quan hệ hôn nhân (tài sản chung vợ chồng);
-
Thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc;
-
Cùng góp vốn mua chung nhà đất;
-
Các thỏa thuận hợp pháp khác.
1.2. Quyền định đoạt tài sản đồng sở hữu
Theo Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015:
Việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung phải có sự thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
👉 Như vậy, việc bán nhà đất đồng sở hữu bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu.
2. Bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
2.1. Hợp đồng đặt cọc theo Bộ luật Dân sự
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc:
-
Không làm phát sinh quyền sử dụng đất;
-
Chỉ là biện pháp bảo đảm cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai.
2.2. Đặt cọc không làm thay đổi quyền sở hữu
Dù đã đặt cọc, quyền định đoạt nhà đất đồng sở hữu vẫn phải tuân theo quy định về sự đồng ý của các đồng sở hữu. Do đó, đặt cọc không thể “thay thế” sự đồng thuận của những người còn lại.
>>> Xem thêm: Quy trình thực hiện thủ tục công chứng nhanh chóng, đảm bảo đúng pháp luật
3. Đặt cọc nhà đất đồng sở hữu có hợp pháp không?
3.1. Đặt cọc với một đồng sở hữu có được không?
Pháp luật không cấm việc đặt cọc mua bán nhà đất khi người bán là đồng sở hữu. Tuy nhiên, việc đặt cọc chỉ an toàn pháp lý khi:
-
Tất cả các đồng sở hữu cùng ký hợp đồng đặt cọc; hoặc
-
Người ký hợp đồng đặt cọc có văn bản ủy quyền hợp pháp của các đồng sở hữu còn lại.
👉 Nếu chỉ một đồng sở hữu tự ý nhận cọc mà không có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác, rủi ro tranh chấp là rất lớn.
3.2. Rủi ro khi đặt cọc nhà đất đồng sở hữu không đúng quy định
Trong thực tiễn xét xử, nhiều trường hợp:
-
Một đồng sở hữu nhận cọc;
-
Các đồng sở hữu còn lại không đồng ý bán;
-
Giao dịch không thể thực hiện.
➡️ Hậu quả thường gặp:
-
Hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu;
-
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
-
Không áp dụng phạt cọc, gây thiệt hại cho bên mua.
4. Căn cứ pháp lý về hậu quả khi đặt cọc không đúng chủ thể
4.1. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện chủ thể
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi:
-
Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi;
-
Nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm của luật;
-
Chủ thể tham gia giao dịch có quyền định đoạt tài sản.
Nếu người nhận cọc không có đầy đủ quyền định đoạt, hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu.
4.2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng vô hiệu:
-
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
-
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường;
-
Không áp dụng phạt cọc như thỏa thuận ban đầu.
5. Cách hạn chế rủi ro khi đặt cọc nhà đất đồng sở hữu
5.1. Yêu cầu tất cả đồng sở hữu cùng ký đặt cọc
Đây là phương án an toàn nhất. Hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ:
-
Danh sách các đồng sở hữu;
-
Tỷ lệ sở hữu (nếu có);
-
Cam kết bán của tất cả các đồng sở hữu.
5.2. Trường hợp ký thông qua người đại diện
Nếu không thể ký trực tiếp, cần:
-
Văn bản ủy quyền hợp pháp;
-
Nội dung ủy quyền rõ ràng về việc nhận cọc và bán nhà đất;
-
Văn bản ủy quyền nên được công chứng/chứng thực.
>>> Xem thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ: Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6. Ví dụ minh họa thực tế
6.1. Trường hợp đặt cọc nhà đất đồng sở hữu đúng pháp luật
Anh A mua nhà là tài sản chung của vợ chồng anh B. Hợp đồng đặt cọc có chữ ký của cả vợ và chồng, ghi rõ cam kết chuyển nhượng.
➡️ Sau đó, hợp đồng mua bán được ký kết thuận lợi, không phát sinh tranh chấp.
6.2. Trường hợp đặt cọc nhà đất đồng sở hữu sai quy định
Chị C đặt cọc mua đất là tài sản thừa kế chung của 4 anh em, nhưng chỉ một người đứng ra nhận cọc. Các đồng thừa kế còn lại không đồng ý bán.
➡️ Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, chị C chỉ được nhận lại tiền cọc, không được phạt cọc.
7. Lưu ý pháp lý quan trọng cho bên mua
-
Kiểm tra kỹ Giấy chứng nhận để xác định đồng sở hữu;
-
Không đặt cọc nếu chưa có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu;
-
Ghi rõ trách nhiệm nếu không đủ chữ ký của các đồng sở hữu;
-
Ưu tiên lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản và công chứng để tăng giá trị chứng cứ.
>>> Xem thêm: Chứng thực chữ ký nhanh chóng, tiết kiệm thời gian và chi phí
Kết luận
-
Đặt cọc nhà đất đồng sở hữu không bị cấm nhưng chỉ an toàn khi đúng chủ thể có quyền định đoạt;
-
Việc thiếu chữ ký hoặc ủy quyền của các đồng sở hữu là rủi ro pháp lý lớn nhất trong giao dịch đặt cọc;
-
Người mua cần đặc biệt thận trọng để tránh mất thời gian, chi phí và quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Văn phòng công chứng Hà Nội hướng dẫn thủ tục công chứng hợp đồng hợp tác kinh doanh
>>> Thừa kế là gì? Có những trường hợp thừa kế nào?
>>> Công chứng văn bản thừa kế cần bao nhiêu người đồng thừa kế ký tên?
>>> Đặt cọc mua bán nhà đất khi người bán là đồng sở hữu
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
