Trong thực tiễn giao dịch, việc sử dụng đất làm tài sản bảo đảm để vay vốn thường gặp khó khăn khi đất nằm trong quy hoạch. Không ít trường hợp bị từ chối công chứng hợp đồng thế chấp hoặc bị ngân hàng từ chối giải ngân vì lý do liên quan đến quy hoạch đất. Vậy pháp luật hiện hành quy định thế nào về thế chấp đất quy hoạch, và khi nào được phép công chứng hợp đồng thế chấp đối với loại đất này?
>>> Xem thêm: Bạn có thể công chứng hợp đồng thế chấp qua hình thức trực tuyến không? Xem câu trả lời tại công chứng hợp đồng thế chấp.
1. Khái niệm và căn cứ pháp lý về thế chấp đất quy hoạch
1.1. Đất thuộc quy hoạch là gì?
Theo khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.”
Đất thuộc quy hoạch là đất đã được xác định nằm trong phạm vi các kế hoạch sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, khi chưa có quyết định thu hồi đất, người sử dụng vẫn được khai thác, sử dụng trong giới hạn luật định.
1.2. Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc công chứng thế chấp đất thuộc quy hoạch
- Luật Đất đai 2024: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất thì không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 44 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 147 của Luật này.”
- Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp tại tổ chức tín dụng.
- Điều 18 Luật Công chứng 2024: “Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng, giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.”
- Bộ luật Dân sự 2015, từ Điều 317 đến Điều 327: Quy định về thế chấp tài sản, quyền và nghĩa vụ của các bên
Kết luận pháp lý: Đất nằm trong quy hoạch chưa có quyết định thu hồi thì vẫn được phép thực hiện quyền thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. Trường hợp đã có quyết định thu hồi thì không còn quyền này, đồng nghĩa không thể công chứng hợp đồng thế chấp.
2. Điều kiện công chứng hợp đồng thế chấp đất thuộc quy hoạch
2.1. Thửa đất chưa có quyết định thu hồi
Là điều kiện tiên quyết. Nếu thửa đất đã có quyết định thu hồi hoặc thông báo thu hồi của cơ quan nhà nước thì hợp đồng thế chấp sẽ bị từ chối công chứng.
2.2. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ
Người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mang tên mình, không bị tranh chấp, không bị kê biên hoặc phong tỏa theo quyết định thi hành án.
2.3. Mục đích sử dụng đất phù hợp
Việc thế chấp phải phù hợp với mục đích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận. Ví dụ, đất ở, đất thương mại, đất sản xuất kinh doanh thường được ngân hàng chấp nhận thế chấp. Tuy nhiên, đất giao khoán hoặc đất công cộng không thuộc diện được thế chấp.
>>> Xem thêm: Công chứng mua bán xe – bước không thể bỏ qua để giữ an toàn cho tài sản của bạn
3. Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp đất quy hoạch
3.1. Hồ sơ cần nộp
- Dự thảo hợp đồng thế chấp
- CCCD hoặc hộ chiếu của các bên
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy đăng ký kết hôn (nếu là tài sản chung)
- Hợp đồng tín dụng hoặc nghĩa vụ được bảo đảm
- Văn bản xác nhận chưa có quyết định thu hồi (nếu có yêu cầu làm rõ)
3.2. Quy trình công chứng
- Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng (phòng hoặc văn phòng công chứng)
- Công chứng viên kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất, đặc biệt là thông tin quy hoạch
- Các bên ký hợp đồng thế chấp trước mặt công chứng viên
- Công chứng viên ký, đóng dấu, ghi sổ công chứng
- Bản chính hợp đồng được trả cho các bên để thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai
4. Ví dụ thực tế về thế chấp đất thuộc quy hoạch
Tình huống: Anh N ở quận 12, TP.HCM có thửa đất diện tích 180m² đã được quy hoạch làm công viên theo Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021–2030. Tuy nhiên, đến tháng 6/2025 vẫn chưa có quyết định thu hồi đất. Anh muốn thế chấp thửa đất để vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng.
Thực hiện:
- Anh N chuẩn bị hồ sơ bao gồm: sổ đỏ, CCCD, hợp đồng tín dụng, đăng ký kết hôn.
- Ngân hàng yêu cầu xác minh quy hoạch: Anh N đến Phòng Tài nguyên & Môi trường quận 12 xin văn bản xác nhận chưa có quyết định thu hồi.
- Văn phòng công chứng đồng ý công chứng hợp đồng thế chấp sau khi kiểm tra thông tin và thấy hồ sơ hợp lệ.
- Hợp đồng thế chấp được đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, ngân hàng giải ngân sau 3 ngày.
Kết luận từ tình huống:
- Có thể công chứng thế chấp nếu đất chỉ “thuộc quy hoạch” mà chưa có quyết định thu hồi
- Việc xác nhận thông tin quy hoạch nên thực hiện bằng văn bản để tránh rủi ro
- Ngân hàng có quyền quyết định có chấp nhận tài sản bảo đảm hay không tùy theo mức độ rủi ro
>>> Xem thêm: Hướng dẫn công chứng giấy tờ nhanh gọn tại văn phòng công chứng Hà Nội
5. Một số lưu ý pháp lý quan trọng
- Cần xác minh thông tin quy hoạch tại UBND cấp huyện hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai
- Không được công chứng nếu đất đã có quyết định thu hồi, kể cả chưa thu hồi thực tế
- Nên chủ động xin văn bản xác nhận tình trạng pháp lý của đất để bảo vệ quyền lợi khi giao dịch
- Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu phát hiện tài sản có rủi ro pháp lý
>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp theo quy định mới nhất năm 2025
>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng thế chấp cho tài sản là nhà ở – Thủ tục chi tiết
Kết luận
Việc thế chấp đất quy hoạch không bị cấm hoàn toàn theo quy định pháp luật, nhưng cần đáp ứng điều kiện cốt lõi là chưa có quyết định thu hồi đất. Trong mọi trường hợp, các bên tham gia hợp đồng cần thận trọng trong việc kiểm tra thông tin quy hoạch và hồ sơ pháp lý để bảo đảm tính hợp pháp khi công chứng và đăng ký thế chấp.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán. Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Email: ccnguyenhue165@gmail.com
