Trong quá trình chia tách quyền sử dụng đất, một vấn đề thường gặp là thửa đất có liên quan đến đường đi chung hoặc ngõ chung. Khi đó, việc lập hợp đồng và công chứng chia tách cần xác định rõ quyền sử dụng, quyền lối đi, cũng như trách nhiệm giữa các bên liên quan. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các quy định pháp lý, tình huống thực tế và giải pháp xử lý khi thực hiện công chứng chia tách đất đường đi chung.
>>> Xem thêm: Làm sao để tránh rủi ro khi soạn Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất?
1. Đường đi chung, ngõ chung là gì?
Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ, gọi là “quyền lối đi qua”.
Thực tế, “đường đi chung”, “ngõ chung” thường là:
-
Ngõ nhỏ dẫn ra đường chính, do nhiều hộ cùng sử dụng
-
Phần đất dùng làm lối đi trong khu dân cư, chưa được tách riêng
-
Lối đi mở theo thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng trước đó
Đây là yếu tố quan trọng phải làm rõ khi tiến hành chia tách đất có liên quan lối đi chung.
2. Căn cứ pháp lý liên quan đến công chứng chia tách đất đường đi chung
-
Bộ luật Dân sự 2015: Điều 254 về quyền lối đi qua; Điều 164 về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
-
Luật Đất đai 2013: Điều 167 về quyền chuyển nhượng, chia tách phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến quyền hợp pháp của người khác
-
Luật Công chứng 2014: Điều 40 và 41 về hồ sơ, nội dung công chứng phải rõ ràng, không gây tranh chấp
>>> Xem thêm: Những thay đổi về thẩm quyền công chứng hợp đồng chia tách nhà đất sau 01/07/2025.
3. Các tình huống thường gặp khi chia tách đất liên quan ngõ đi chung
3.1 Ngõ đi chung không được xác lập trên sổ đỏ
Nhiều hộ dân sử dụng chung một ngõ nhỏ nhưng phần diện tích này chưa được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi chia tách, không xác định được đường đi cho thửa mới.
3.2 Một trong các bên tự ý rào chắn hoặc chiếm ngõ
Việc chia đất mà không thỏa thuận rõ quyền sử dụng lối đi có thể dẫn đến tranh chấp khi một hộ dân cản trở lối đi của hộ khác.
3.3 Tách thửa đất nằm trong hẻm cụt
Thửa đất mới sau chia tách có thể không có đường ra nếu không được xác định rõ quyền sử dụng lối đi qua ngõ của các hộ khác.
>>> Xem thêm: Các quy định về lệ phí trước bạ khi tách thửa đất mới nhất 2025.
4. Vai trò của công chứng viên khi chia tách đất đường đi chung
Khi công chứng hợp đồng chia tách đất có yếu tố đường đi chung, công chứng viên phải:
-
Kiểm tra sơ đồ kỹ thuật, xác định rõ lối đi của thửa đất sau chia
-
Yêu cầu lập văn bản thỏa thuận về quyền lối đi (nếu chưa có)
-
Ghi rõ điều khoản sử dụng ngõ đi chung trong hợp đồng công chứng
-
Tư vấn trách nhiệm pháp lý và nghĩa vụ tôn trọng lối đi của các bên
Việc này giúp ngăn chặn tranh chấp và đảm bảo hiệu lực pháp lý của giao dịch.
5. Cách xử lý tình huống có ngõ đi chung khi công chứng chia tách đất
5.1 Ghi nhận lối đi trong sơ đồ kỹ thuật và giấy chứng nhận
Khi lập hồ sơ tách thửa, người sử dụng đất cần yêu cầu đơn vị đo đạc ghi rõ phần lối đi, thỏa thuận làm ngõ đi chung, nếu có thể nên đăng ký thành tài sản công cộng trong khu đất.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có thể tiếp nhận công chứng tài sản là quyền sử dụng đất nông nghiệp không?
5.2 Lập văn bản thỏa thuận quyền sử dụng đường đi chung
Nếu ngõ đi không thể tách riêng, các bên nên lập văn bản thỏa thuận về:
-
Quyền sử dụng lối đi
-
Cách bảo quản, sửa chữa
-
Không cản trở, xây dựng lấn chiếm ngõ
Văn bản này có thể công chứng cùng hợp đồng chia tách để tăng tính pháp lý.
5.3 Xác lập quyền lối đi qua bất động sản liền kề (nếu cần)
Trường hợp thửa đất mới không có lối đi ra đường công cộng, người sử dụng đất có thể yêu cầu xác lập “quyền lối đi qua” theo Điều 254 Bộ luật Dân sự. Văn bản xác lập này cũng có thể được công chứng cùng hợp đồng chia tách.
6. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ 1
Gia đình ông H chia thửa đất 300m² thành hai phần, trong đó phần mới tách không giáp đường chính, phải đi nhờ qua lối đi rộng 2m giữa hai nhà. Văn phòng công chứng yêu cầu hai bên lập văn bản xác lập quyền sử dụng ngõ đi chung, trong đó ghi rõ vị trí, chiều rộng, nghĩa vụ không chắn lối. Sau khi hoàn tất, hợp đồng chia tách được công chứng và đăng ký tách sổ thuận lợi.
Ví dụ 2
Bà L mua phần đất tách từ nhà ông T nhưng khi về sinh sống thì bị ông T rào ngõ, không cho đi. Kiểm tra lại hồ sơ, phát hiện hợp đồng công chứng không ghi rõ quyền sử dụng ngõ chung. Bà L buộc phải kiện ra tòa để yêu cầu xác lập quyền lối đi. Nếu ngay từ đầu hợp đồng ghi rõ điều khoản này thì đã tránh được tranh chấp.
>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng vay tiền có bắt buộc với vay mượn giữa cá nhân không?
Kết luận
Việc công chứng chia tách đất đường đi chung không chỉ là thủ tục hành chính mà còn liên quan đến quyền sử dụng tài sản của nhiều bên. Do đó, cần xác lập rõ ràng quyền lối đi, nghĩa vụ của các bên và ghi nhận đầy đủ trong hợp đồng công chứng. Điều này giúp phòng ngừa rủi ro pháp lý và tranh chấp dân sự về sau.
Nếu bạn đang có nhu cầu chia tách đất và gặp vướng mắc về ngõ đi chung hoặc quyền sử dụng lối đi, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được tư vấn, soạn thảo và công chứng hợp đồng đúng pháp luật, đảm bảo quyền lợi lâu dài.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
