Việc chia tách quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến trong quản lý tài sản, chuyển nhượng, tặng cho, hoặc phân chia tài sản trong gia đình. Tuy nhiên, nếu thửa đất đang bị kê biên hoặc phong tỏa, việc thực hiện công chứng hợp đồng chia tách sẽ gặp những rào cản pháp lý nhất định. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định pháp luật và hướng xử lý trong trường hợp này, với trọng tâm là từ khóa công chứng chia tách đất kê biên.
>>> Xem thêm: Ai có quyền yêu cầu hủy Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất?
1. Đất bị kê biên, phong tỏa là gì?
Theo Điều 125 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế thi hành án, nhằm đảm bảo thi hành một khoản nợ hoặc nghĩa vụ tài chính bằng việc tạm thời “đóng băng” quyền định đoạt tài sản của người bị thi hành án.
Tương tự, theo các quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, phong tỏa là biện pháp ngăn chặn giao dịch đối với quyền sử dụng đất đang liên quan đến vụ việc dân sự, hình sự hoặc hành chính chưa giải quyết xong.
Tài sản bị kê biên hoặc phong tỏa sẽ bị tạm dừng:
-
Chuyển nhượng, mua bán
-
Thế chấp, tặng cho
-
Chia tách quyền sử dụng đất
2. Căn cứ pháp lý không cho phép công chứng chia tách đất kê biên
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp và chia tách khi:
-
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
-
Đất không có tranh chấp
-
Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
-
Trong thời hạn sử dụng đất
=> Nếu đất đang bị kê biên hoặc phong tỏa thì không đủ điều kiện để thực hiện quyền chia tách, đồng nghĩa với việc không thể công chứng hợp đồng chia tách.
Ngoài ra, Điều 44 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hồ sơ hoặc giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, bao gồm giao dịch liên quan đến tài sản kê biên.
>>> Xem thêm: Vai trò của người giám hộ khi công chứng hợp đồng chia tách nhà đất cho người chưa thành niên.
3. Tình huống thường gặp về công chứng chia tách đất kê biên
3.1 Người dân không biết đất đã bị kê biên
Do chưa được thông báo chính thức từ cơ quan thi hành án, người sử dụng đất vẫn nộp hồ sơ chia tách và yêu cầu công chứng, nhưng bị từ chối.
3.2 Tài sản thuộc sở hữu chung, một người bị kê biên
Một người đồng sở hữu bị thi hành án dẫn đến cả thửa đất bị kê biên, ảnh hưởng đến việc chia tách của các bên còn lại.
3.3 Tài sản bị phong tỏa trong quá trình điều tra
Cơ quan tố tụng ra quyết định tạm ngưng giao dịch đất để phục vụ điều tra một vụ án, giao dịch chia tách cũng phải dừng lại.
>>> Xem thêm: Các quy định về lệ phí trước bạ khi tách thửa đất.
4. Hậu quả nếu cố ý công chứng chia tách đất bị kê biên
-
Hợp đồng công chứng vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 do vi phạm điều cấm
-
Giao dịch không được Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận
-
Các bên có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc liên đới trách nhiệm dân sự
-
Gây rủi ro cho bên nhận tài sản, dễ phát sinh tranh chấp
5. Giải pháp pháp lý khi muốn chia tách đất đang bị kê biên
5.1 Yêu cầu xác minh tình trạng pháp lý của đất
Trước khi lập hợp đồng, người sử dụng đất nên kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc qua hệ thống một cửa để đảm bảo đất không đang bị phong tỏa, kê biên.
>>> Xem thêm: Giấy tờ cần thiết khi công chứng hợp đồng thuê nhà tại văn phòng công chứng.
5.2 Xin giải tỏa kê biên (nếu có lý do chính đáng)
Trong một số trường hợp đặc biệt, người bị kê biên có thể đề nghị Cục thi hành án dân sự hoặc cơ quan liên quan cho phép giải tỏa kê biên tạm thời để thực hiện chia tách nếu có đủ căn cứ hợp pháp.
5.3 Thực hiện chia tách sau khi xử lý xong kê biên
Chỉ khi có quyết định giải tỏa kê biên chính thức và cập nhật lại tình trạng trên giấy chứng nhận, người sử dụng đất mới có thể tiếp tục thủ tục chia tách và công chứng.
6. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ 1
Gia đình ông T có mảnh đất 1.000m² đứng tên hai vợ chồng. Do ông T bị kiện và đang thi hành án dân sự nên cơ quan thi hành án kê biên toàn bộ thửa đất. Dù bà T muốn chia 500m² cho con, nhưng văn phòng công chứng từ chối tiếp nhận hồ sơ vì không đủ điều kiện pháp lý. Chỉ khi án thi hành xong và có quyết định giải tỏa kê biên thì mới được tiếp tục chia tách.
Ví dụ 2
Anh A mua một phần đất từ bạn là B thông qua hợp đồng chia tách quyền sử dụng. Sau khi công chứng xong, anh A đi nộp hồ sơ thì bị cơ quan đăng ký đất đai từ chối vì thửa đất đang bị phong tỏa trong một vụ tranh chấp hình sự. Hợp đồng công chứng được xác định vô hiệu, anh A mất thời gian và chi phí giải quyết hậu quả pháp lý.
>>> Xem thêm: Công chứng mua bán xe giúp đảm bảo pháp lý trong chuyển nhượng như thế nào?
Kết luận
Đối với trường hợp công chứng chia tách đất kê biên, pháp luật quy định rất rõ rằng đất đang bị phong tỏa hoặc kê biên sẽ không đủ điều kiện thực hiện các giao dịch, bao gồm chia tách. Việc cố ý thực hiện vẫn có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu, bị từ chối đăng ký và gây hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Do đó, việc kiểm tra pháp lý trước khi công chứng là bước quan trọng và cần được thực hiện cẩn trọng.
Nếu bạn cần xác minh tình trạng pháp lý thửa đất hoặc đang gặp vướng mắc trong giao dịch chia tách, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được tư vấn chi tiết, chính xác và hỗ trợ kịp thời theo đúng quy định pháp luật.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
