Trong các giao dịch mua bán tài sản, đặc biệt là bất động sản, hợp đồng đặt cọc là biện pháp phổ biến nhằm ràng buộc trách nhiệm các bên. Tuy nhiên, khi một trong hai bên vi phạm, việc xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc trở thành vấn đề pháp lý quan trọng. Bài viết sau sẽ phân tích căn cứ pháp lý, các hình thức xử lý cụ thể, và đưa ra ví dụ minh họa thực tế.
>>> Xem thêm: Đừng bỏ lỡ cơ hội sử dụng dịch vụ chất lượng tại văn phòng công chứng đáng tin cậy.
1. Căn cứ pháp lý về hợp đồng đặt cọc
1.1. Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015
“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.”
Theo quy định này, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng phụ, gắn với một hợp đồng chính (mua bán, chuyển nhượng, thuê…). Nếu bên nào vi phạm nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính, thì bên kia có quyền xử lý tài sản đặt cọc hoặc yêu cầu bồi thường.
2. Các hình thức xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc theo pháp luật
2.1. Bên đặt cọc vi phạm: mất cọc
Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng hoặc không thực hiện nghĩa vụ đúng hạn:
-
Bên nhận cọc được quyền giữ lại toàn bộ tiền cọc.
-
Không cần chứng minh thiệt hại (trừ khi yêu cầu bồi thường thêm).
Ví dụ thực tế:
Anh A đặt cọc 200 triệu đồng mua nhà của chị B. Sau 10 ngày, anh A đổi ý không muốn mua nữa. Theo thỏa thuận, anh A bị mất toàn bộ tiền đặt cọc và chị B không cần bồi thường thêm.
>>> Xem thêm: Hướng dẫn cách soạn thảo Hợp đồng đặt cọc chuẩn xác, tránh tranh chấp về sau.
2.2. Bên nhận cọc vi phạm: trả lại cọc và bồi thường
Nếu bên nhận cọc không thực hiện giao kết hợp đồng, hoặc đơn phương hủy hợp đồng:
-
Phải hoàn trả tiền đặt cọc
-
Đồng thời bồi thường thêm một khoản tương đương (tức gấp đôi số tiền đặt cọc)
Ví dụ thực tế:
Chị B nhận cọc 100 triệu từ anh A để bán đất. Tuy nhiên, sau đó chị B bán mảnh đất cho người khác giá cao hơn. Anh A kiện ra tòa và được nhận lại 100 triệu tiền cọc + 100 triệu tiền phạt.
2.3. Cả hai bên cùng vi phạm
Nếu cả hai bên cùng vi phạm nghĩa vụ, thì:
-
Tùy theo mức độ lỗi, tòa án có thể tuyên hòa giải hoặc chia đôi khoản đặt cọc, hoặc yêu cầu hoàn trả toàn bộ.
3. Các biện pháp bổ sung khi xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc
3.1. Yêu cầu bồi thường thiệt hại
Nếu có thiệt hại thực tế (như chi phí đi lại, công chứng, môi giới), bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bồi thường ngoài tiền cọc, căn cứ theo Điều 419 BLDS 2015.
>>> Xem thêm: Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà khi sổ đỏ đang ở ngân hàng
3.2. Phạt vi phạm
Nếu trong hợp đồng đặt cọc có điều khoản phạt vi phạm riêng (không liên quan đến khoản đặt cọc), thì bên vi phạm phải thực hiện nghĩa vụ này theo Điều 418 BLDS 2015.
3.3. Khởi kiện ra tòa án
Nếu các bên không thể tự thỏa thuận, người bị vi phạm có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp và yêu cầu xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật.
4. Những lưu ý để tránh tranh chấp hợp đồng đặt cọc
-
Luôn lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, nêu rõ giá trị, thời hạn, điều kiện xử lý vi phạm.
-
Ghi rõ điều khoản “xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc” và chế tài cụ thể.
-
Công chứng hoặc có người làm chứng để tăng giá trị pháp lý.
-
Lưu giữ hóa đơn, chứng từ chuyển khoản rõ ràng.
5. Một số ví dụ thực tế về xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc
>>> Xem thêm: Hợp đồng thuê nhà có thể bị vô hiệu nếu thiếu điều khoản nào?
5.1. Xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản
Anh C đặt cọc 300 triệu mua căn hộ từ chị D. Sau khi ký đặt cọc, chị D tăng giá bán. Anh C không đồng ý, và khởi kiện. Tòa tuyên chị D trả lại 300 triệu + phạt 300 triệu, vì vi phạm nghĩa vụ bán đúng giá đã cam kết.
5.2. Xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc trong mua xe ô tô
Ông E đặt cọc 100 triệu để mua xe từ showroom F. Sau 2 tuần, ông E không đến ký hợp đồng mua xe như cam kết. Showroom F giữ lại khoản đặt cọc theo đúng điều khoản đã ký.
5.3. Xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc trong thuê nhà
Chị G đặt cọc 1 tháng tiền thuê để giữ căn hộ. Tuy nhiên, sau 3 ngày chị G không đến nhận nhà như thỏa thuận. Chủ nhà H giữ lại cọc theo hợp đồng.
>>> Xem thêm: Dịch thuật lấy ngay có đảm bảo độ chính xác không hay chỉ nhanh là đủ?
6. Kết luận
Việc xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc cần căn cứ rõ vào nội dung hợp đồng, quy định pháp luật, cũng như hành vi vi phạm cụ thể. Để bảo vệ quyền lợi, các bên nên thể hiện rõ ràng điều khoản về xử lý vi phạm trong hợp đồng và chuẩn bị bằng chứng đầy đủ khi xảy ra tranh chấp.
Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp đặt cọc, hãy tham khảo ý kiến luật sư hoặc văn phòng công chứng để có hướng xử lý hợp lý và đúng pháp luật.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
