Trong thực tế, không ít trường hợp bên cho thuê nhà muốn đơn phương chấm dứt hoặc hủy hợp đồng thuê nhà ngay cả khi hợp đồng đã được công chứng. Vậy liệu hành vi này có được pháp luật cho phép? Việc hủy hợp đồng thuê nhà công chứng phải tuân theo nguyên tắc và điều kiện gì? Bài viết sau sẽ phân tích cụ thể căn cứ pháp lý, các tình huống thực tế và hướng xử lý phù hợp.
>>> Xem thêm: Công chứng cho thuê nhà: Bước đệm vững chắc cho hợp tác kinh doanh lâu dài.
1. Hợp đồng thuê nhà công chứng có giá trị pháp lý như thế nào?
1.1 Hợp đồng thuê nhà công chứng là gì?
Là văn bản thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc thuê tài sản (nhà, căn hộ, mặt bằng…) có xác nhận của tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của Luật Công chứng 2014.
1.2 Hiệu lực pháp lý của hợp đồng công chứng
Theo Điều 5 và Điều 42 Luật Công chứng 2014, hợp đồng đã công chứng có hiệu lực thi hành và ràng buộc pháp lý giữa các bên. Khi đã công chứng, hợp đồng có thể được dùng làm chứng cứ trước tòa nếu xảy ra tranh chấp.
2. Bên cho thuê có được đơn phương hủy hợp đồng thuê nhà công chứng?
2.1 Nguyên tắc chung theo Bộ luật Dân sự
Căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu có căn cứ pháp luật hoặc được quy định trong hợp đồng. Việc đơn phương hủy hợp đồng không có lý do chính đáng có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Điều 428 BLDS 2015:
“Khi một bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà không có căn cứ, thì phải bồi thường thiệt hại.”
2.2 Trường hợp bên cho thuê được phép đơn phương hủy hợp đồng
Bên cho thuê có quyền đơn phương hủy hợp đồng thuê nhà công chứng nếu:
-
Bên thuê không thanh toán tiền thuê đúng hạn nhiều lần dù đã được nhắc nhở;
-
Bên thuê sử dụng nhà sai mục đích (ví dụ: kinh doanh trái phép, gây ô nhiễm…);
-
Bên thuê tự ý cải tạo, chuyển nhượng, cho thuê lại mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
-
Các điều kiện được nêu rõ trong hợp đồng cho phép chấm dứt sớm.
Trong các trường hợp này, bên cho thuê cần gửi văn bản thông báo chấm dứt hợp đồng theo đúng trình tự và có bằng chứng rõ ràng để tránh bị kiện ngược.
>>> Xem thêm: Top 10 văn phòng công chứng hỗ trợ dịch vụ pháp lý uy tín cho khách hàng
3. Trường hợp bên cho thuê không được hủy hợp đồng
3.1 Không có lý do chính đáng hoặc trái hợp đồng
Nếu bên cho thuê hủy hợp đồng chỉ vì muốn lấy lại nhà để cho người khác thuê giá cao hơn, hoặc vì lý do cá nhân mà không có vi phạm từ bên thuê, thì hành vi này là trái pháp luật.
3.2 Hợp đồng không quy định điều khoản chấm dứt sớm
Trong trường hợp hợp đồng không có điều khoản cho phép chấm dứt trước thời hạn, bên cho thuê không được đơn phương hủy hợp đồng, trừ khi có sự thỏa thuận với bên thuê.
4. Ví dụ minh họa thực tế
Tình huống 1: Hủy hợp đồng có căn cứ – hợp pháp
Anh A cho chị B thuê nhà 3 năm để mở tiệm nail. Sau 1 năm, chị B liên tục không trả tiền đúng hạn và bị lập biên bản 3 lần. Căn cứ vào hợp đồng đã công chứng (có điều khoản chấm dứt nếu vi phạm thanh toán quá 2 lần), anh A đơn phương hủy hợp đồng, gửi thông báo trước 30 ngày và được công nhận hợp pháp.
Tình huống 2: Hủy hợp đồng vô lý – bị kiện ngược
Chủ nhà C ký hợp đồng 2 năm với anh D, đã công chứng. Sau 6 tháng, chủ nhà muốn lấy lại mặt bằng để cho người khác thuê giá cao hơn. Không có điều khoản nào cho phép làm vậy trong hợp đồng. Anh D khởi kiện và tòa tuyên hợp đồng vẫn còn hiệu lực, buộc chủ nhà bồi thường 6 tháng tiền thuê và thiệt hại sửa chữa.
>>> Xem thêm: Những giấy tờ cần chuẩn bị để công chứng hợp đồng đặt cọc nhanh chóng, đúng luật
5. Cách hủy hợp đồng thuê nhà công chứng đúng pháp luật
5.1 Thỏa thuận chấm dứt hợp đồng
Hai bên có thể cùng nhau lập văn bản thanh lý hợp đồng, đồng ý kết thúc sớm và giải quyết tài sản, tiền cọc rõ ràng. Văn bản này có thể được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo hiệu lực.
5.2 Đơn phương chấm dứt phải có:
-
Lý do rõ ràng, phù hợp pháp luật hoặc quy định trong hợp đồng;
-
Thông báo bằng văn bản cho bên thuê trước thời hạn theo hợp đồng (thường từ 15–30 ngày);
-
Hồ sơ chứng minh vi phạm của bên thuê (nếu có);
-
Không được dùng vũ lực, cưỡng chế hoặc cắt điện nước để ép bên thuê rời đi.
6. Hậu quả pháp lý nếu hủy hợp đồng trái luật
-
Phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho bên thuê (tiền sửa chữa, thiệt hại kinh doanh…);
-
Bên thuê có thể yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng còn hiệu lực và buộc thực hiện tiếp;
-
Uy tín pháp lý của bên cho thuê bị ảnh hưởng, có thể bị đưa vào “danh sách đen” trong các giao dịch tương lai.
Xem thêm:
>>> Công chứng hợp đồng thuê nhà cho thuê mặt bằng kinh doanh: khác gì với thuê ở?
>>> Mẫu hợp đồng thuê nhà có công chứng dành cho hộ gia đình
Kết luận
Bên cho thuê chỉ được hủy hợp đồng thuê nhà công chứng trong những trường hợp nhất định, được pháp luật và nội dung hợp đồng cho phép. Việc đơn phương hủy hợp đồng cần thận trọng, có đầy đủ căn cứ và tuân thủ trình tự để tránh tranh chấp pháp lý phức tạp.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán. Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Email: ccnguyenhue165@gmail.com
