Trong thực tế thuê nhà hiện nay, không ít trường hợp người thuê bất ngờ bị chủ nhà yêu cầu dọn đi hoặc khóa cửa khi hợp đồng vẫn còn thời hạn. Điều này khiến nhiều người băn khoăn liệu việc chấm dứt hợp đồng thuê từ phía chủ nhà có đúng quy định pháp luật hay không. Nếu không nắm rõ quy định, người thuê rất dễ bị thiệt hại về tài chính và chỗ ở. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết căn cứ pháp lý và các trường hợp chủ nhà được quyền hoặc không được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê.
>>> Xem thêm: Có nên chọn văn phòng công chứng tư thay vì công? Ưu – nhược điểm
Chấm dứt hợp đồng thuê là gì theo quy định pháp luật?
Chấm dứt hợp đồng thuê là việc kết thúc quan hệ thuê nhà giữa bên cho thuê và bên thuê theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại “Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015: Hợp đồng chấm dứt khi hoàn thành nghĩa vụ, theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà có thể chấm dứt trong các trường hợp:
-
Hết thời hạn thuê
-
Hai bên thỏa thuận chấm dứt
-
Một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng đúng luật
-
Nhà bị thu hồi, phá dỡ theo quy định
-
Các trường hợp khác theo pháp luật
Tuy nhiên, việc chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê phải tuân thủ điều kiện chặt chẽ.
Khi nào chủ nhà được quyền chấm dứt hợp đồng thuê?
Căn cứ pháp lý cho việc chấm dứt hợp đồng thuê
Theo “Điều 132 Luật Nhà ở 2014: Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ”.
Cụ thể, chủ nhà chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trong các trường hợp sau:
Người thuê không trả tiền thuê đúng hạn
Nếu bên thuê:
-
Không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên
-
Không có lý do chính đáng
Chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê và thu hồi nhà.
Sử dụng nhà sai mục đích
Ví dụ:
-
Thuê để ở nhưng lại kinh doanh trái phép
-
Cho thuê lại khi chưa được phép
-
Sử dụng nhà để chứa hàng cấm
Những hành vi này được xem là vi phạm nghĩa vụ thuê.
Cố ý làm hư hỏng nhà ở
Theo luật, nếu người thuê:
-
Tự ý đập phá, sửa chữa
-
Làm hỏng kết cấu nhà
-
Không sửa chữa khi gây hư hỏng
Chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê.
Gây mất trật tự, ảnh hưởng xung quanh
Các trường hợp:
-
Gây ồn ào nghiêm trọng
-
Tổ chức hoạt động trái pháp luật
-
Bị phản ánh nhiều lần
Nếu đã được nhắc nhở nhưng không khắc phục, chủ nhà được quyền chấm dứt hợp đồng.
>>> Xem thêm: So sánh tự làm với thuê dịch vụ sang tên sổ đỏ – Cái nào hiệu quả hơn?
Trường hợp chủ nhà không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê
Không phải lúc nào chủ nhà cũng được quyền chấm dứt hợp đồng thuê. Pháp luật bảo vệ người thuê trong nhiều tình huống.
Không được tự ý đuổi người thuê khi còn thời hạn hợp đồng
Nếu hợp đồng còn hiệu lực và người thuê không vi phạm, chủ nhà không được:
-
Tự ý yêu cầu dọn đi
-
Khóa cửa, cắt điện nước
-
Lấy lại nhà
Theo “Điều 133 Luật Nhà ở 2014: Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải thông báo trước cho bên kia theo thời hạn đã thỏa thuận”.
Nếu không thông báo hoặc không có lý do hợp pháp, việc chấm dứt hợp đồng thuê là trái luật.
>>> Xem thêm: Cách chuẩn bị hồ sơ thủ tục công chứng mua bán nhà đầy đủ và nhanh chóng
Không được chấm dứt hợp đồng để tăng giá thuê
Nhiều trường hợp chủ nhà lấy lại nhà giữa chừng để:
-
Cho người khác thuê giá cao hơn
-
Tăng giá thuê đột ngột
Nếu hợp đồng còn thời hạn và người thuê không vi phạm, hành vi này là vi phạm hợp đồng.
Không được giữ tài sản của người thuê
Ngay cả khi hợp đồng chấm dứt, chủ nhà cũng không được:
-
Giữ đồ của người thuê
-
Tự ý chuyển đồ ra ngoài
-
Chiếm giữ tài sản
Nếu thực hiện, có thể bị xử lý theo quy định dân sự hoặc hành chính.
Nghĩa vụ thông báo khi chấm dứt hợp đồng thuê
Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, chủ nhà phải:
-
Thông báo trước theo hợp đồng
-
Nếu hợp đồng không ghi: nên báo trước ít nhất 30 ngày
-
Nêu rõ lý do chấm dứt
Việc thông báo bằng miệng dễ gây tranh chấp, nên lập văn bản hoặc tin nhắn có lưu lại.
Nếu không thông báo đúng, chủ nhà có thể phải bồi thường thiệt hại cho người thuê.
Hậu quả pháp lý khi chấm dứt hợp đồng thuê trái luật
Nếu chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê không đúng quy định, có thể phải:
-
Trả lại tiền đặt cọc
-
Bồi thường thiệt hại
-
Thanh toán chi phí chuyển nhà
-
Bồi thường phần tiền thuê còn lại nếu có thỏa thuận
Theo “Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015: Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật phải bồi thường thiệt hại”.
Ví dụ thực tế về chấm dứt hợp đồng thuê trái luật
Chị M thuê căn hộ trong 12 tháng, đã ở được 6 tháng. Chủ nhà yêu cầu dọn đi trong 1 tuần vì “có người trả giá thuê cao hơn”.
Chị M không vi phạm hợp đồng.
Trong trường hợp này:
-
Chủ nhà không có quyền chấm dứt hợp đồng thuê
-
Phải tiếp tục cho thuê đến hết hạn
-
Nếu buộc người thuê rời đi, phải bồi thường
Người thuê có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.
Người thuê cần làm gì khi bị chấm dứt hợp đồng thuê trái luật?
Khi bị chấm dứt hợp đồng thuê không đúng quy định, người thuê nên:
-
Kiểm tra hợp đồng thuê đã ký
-
Thương lượng với chủ nhà
-
Lưu lại tin nhắn, bằng chứng
-
Nhờ tổ dân phố hoặc chính quyền địa phương hỗ trợ
-
Khởi kiện tại Tòa án nếu cần thiết
Theo “Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: Cá nhân có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp”.
Kết luận
Việc chấm dứt hợp đồng thuê từ phía chủ nhà chỉ hợp pháp khi người thuê vi phạm nghĩa vụ hoặc thuộc trường hợp luật cho phép. Nếu chủ nhà tự ý đuổi người thuê khi hợp đồng còn hiệu lực mà không có căn cứ, hành vi đó là trái pháp luật và có thể phải bồi thường. Người thuê cần nắm rõ quy định pháp lý, ký hợp đồng chặt chẽ và lưu giữ chứng cứ để bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Chất lượng xây dựng chung cư tái định cư: Cách kiểm tra và đánh giá thực tế
>>> Tranh chấp đất liền kề nhà ở đô thị: hướng dẫn xử lý
>>> Công chứng tặng cho quyền sử dụng đất giữa người thân có miễn thuế không?
>>> Tổng hợp toàn bộ quy định pháp luật về thủ tục đăng ký kết hôn mới nhất
>>> Văn phòng công chứng Hà Nội hướng dẫn lập vi bằng ghi nhận giao dịch dân sự
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
