Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, nhiều bên lựa chọn công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất để tăng độ tin cậy pháp lý. Tuy nhiên, không ít trường hợp dù đã công chứng nhưng hợp đồng vẫn bị Tòa án tuyên vô hiệu do yếu tố giả tạo. Vậy hợp đồng đặt cọc giả tạo nhà đất là gì? Công chứng có làm “hợp pháp hóa” giao dịch giả tạo hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết theo quy định pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Danh sách địa chỉ văn phòng công chứng đáng tin cậy tại Hà Nội
1. Hợp đồng đặt cọc nhà đất và ý nghĩa của công chứng
1.1. Hợp đồng đặt cọc nhà đất là gì?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc nhà đất có mục đích:
-
Bảo đảm việc ký hợp đồng chuyển nhượng;
-
Ràng buộc trách nhiệm các bên;
-
Làm căn cứ xử lý phạt cọc khi vi phạm.
1.2. Công chứng hợp đồng đặt cọc có bắt buộc không?
Pháp luật hiện hành không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, theo Luật Công chứng 2014, việc công chứng:
-
Xác nhận ý chí tự nguyện;
-
Xác nhận năng lực hành vi;
-
Tăng giá trị chứng cứ của hợp đồng.
👉 Dù vậy, công chứng không đồng nghĩa với hợp pháp tuyệt đối nếu nội dung giao dịch có yếu tố giả tạo.
2. Thế nào là hợp đồng đặt cọc giả tạo nhà đất?
2.1. Khái niệm giao dịch dân sự giả tạo
Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015:
Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu.
➡️ Hợp đồng đặt cọc giả tạo nhà đất là hợp đồng:
-
Được lập ra không nhằm mục đích đặt cọc thực sự;
-
Dùng để che giấu giao dịch khác (vay tiền, cầm cố, trốn thuế, né điều kiện chuyển nhượng…).
2.2. Các dấu hiệu phổ biến của hợp đồng đặt cọc giả tạo nhà đất
Một số dấu hiệu thường gặp:
-
Ghi “đặt cọc mua bán nhà đất” nhưng thực chất là vay tiền có lãi;
-
Số tiền đặt cọc bằng hoặc gần bằng giá trị chuyển nhượng;
-
Không có ý định ký hợp đồng mua bán sau đó;
-
Thời hạn đặt cọc kéo dài bất thường;
-
Bên nhận cọc không có quyền bán nhà đất.
>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói, đảm bảo đúng quy định pháp luật
3. Công chứng có làm hợp đồng đặt cọc giả tạo có hiệu lực không?
3.1. Công chứng không làm thay đổi bản chất giả tạo
Theo Điều 5 Luật Công chứng 2014:
Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu.
Tuy nhiên, công chứng:
-
Chỉ xác nhận hình thức;
-
Không làm thay đổi bản chất thật của giao dịch.
➡️ Nếu bản chất là giả tạo, thì hợp đồng đặt cọc vẫn vô hiệu dù đã công chứng.
3.2. Quan điểm của Tòa án khi giải quyết tranh chấp
Trong thực tiễn xét xử, Tòa án:
-
Không căn cứ duy nhất vào việc đã công chứng;
-
Đánh giá ý chí thực sự của các bên;
-
Xem xét mục đích thật sự của việc giao tiền.
👉 Do đó, hợp đồng đặt cọc giả tạo nhà đất không được pháp luật bảo vệ.
4. Căn cứ pháp lý tuyên hợp đồng đặt cọc giả tạo vô hiệu
4.1. Vô hiệu do giả tạo
Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015:
-
Giao dịch giả tạo vô hiệu;
-
Giao dịch bị che giấu chỉ có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện luật định.
4.2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:
-
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
-
Không áp dụng phạt cọc;
-
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (nếu có).
5. Ví dụ minh họa thực tế
5.1. Trường hợp hợp đồng đặt cọc giả tạo bị tuyên vô hiệu
Ông A vay của bà B 500 triệu đồng. Hai bên lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có công chứng để “bảo đảm” khoản vay, ghi giá chuyển nhượng 2 tỷ đồng nhưng không có ý định mua bán.
Khi xảy ra tranh chấp, bà B yêu cầu phạt cọc.
➡️ Tòa án xác định đây là hợp đồng đặt cọc giả tạo nhà đất, che giấu giao dịch vay tài sản, tuyên hợp đồng vô hiệu, không chấp nhận phạt cọc.
5.2. Trường hợp đặt cọc hợp pháp, không giả tạo
Anh C đặt cọc mua đất của chị D, số tiền cọc hợp lý, có thỏa thuận thời hạn ký hợp đồng mua bán, sau đó thực tế hai bên tiến hành giao dịch.
➡️ Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng hỗ trợ gì trong các thủ tục pháp lý?
6. Cách nhận diện và phòng tránh rủi ro hợp đồng đặt cọc giả tạo
6.1. Đối với bên mua
-
Kiểm tra mục đích thực sự của giao dịch;
-
Không ký hợp đồng đặt cọc để “bảo đảm vay tiền”;
-
Yêu cầu thể hiện rõ lộ trình ký hợp đồng mua bán.
6.2. Đối với bên bán
-
Không dùng hợp đồng đặt cọc để che giấu giao dịch khác;
-
Minh bạch giá chuyển nhượng và số tiền đặt cọc;
-
Tránh rủi ro bị tuyên vô hiệu, mất quyền phạt cọc.
>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng tặng cho tài sản được thực hiện như thế nào?
Kết luận
-
Công chứng không làm hợp pháp hóa hợp đồng đặt cọc giả tạo nhà đất;
-
Bản chất giao dịch mới là yếu tố quyết định hiệu lực pháp lý;
-
Khi hợp đồng đặt cọc bị tuyên giả tạo, các thỏa thuận phạt cọc đều không được áp dụng;
-
Các bên cần trung thực, minh bạch để tránh rủi ro pháp lý nghiêm trọng.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Dịch vụ dịch thuật lấy ngay sau 15 phút
>>> Văn phòng công chứng Hà Nội hướng dẫn thủ tục công chứng hợp đồng hợp tác kinh doanh
>>> Thủ tục công chứng mua bán xe thông dụng năm 2025
>>> Đặt cọc mua bán nhà đất nhưng bên bán ủy quyền trái quy định
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
