Trong nhiều giao dịch bất động sản, bên bán không trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mà thông qua người được ủy quyền. Tuy nhiên, không ít trường hợp việc ủy quyền trái quy định khi đặt cọc nhà đất dẫn đến hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu, bên mua mất thời gian, công sức và đối mặt rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Vậy ủy quyền như thế nào là trái quy định? Hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không? Pháp luật hiện hành xử lý ra sao?
>>> Xem thêm: Danh sách địa chỉ văn phòng công chứng đáng tin cậy tại Hà Nội
1. Bản chất pháp lý của việc ủy quyền khi đặt cọc nhà đất
1.1. Ủy quyền trong giao dịch dân sự
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015:
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Trong giao dịch đặt cọc nhà đất, người được ủy quyền có thể:
-
Ký hợp đồng đặt cọc;
-
Nhận tiền đặt cọc;
-
Cam kết về việc chuyển nhượng trong tương lai.
1.2. Đặt cọc có liên quan đến quyền định đoạt nhà đất
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Mặc dù đặt cọc chưa phải hợp đồng mua bán, nhưng:
-
Gắn trực tiếp với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
-
Ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản.
➡️ Vì vậy, ủy quyền khi đặt cọc nhà đất phải tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật.
2. Thế nào là ủy quyền trái quy định khi đặt cọc nhà đất?
2.1. Các trường hợp ủy quyền trái quy định phổ biến
Ủy quyền trái quy định khi đặt cọc nhà đất thường rơi vào các trường hợp sau:
-
Ủy quyền không lập thành văn bản;
-
Văn bản ủy quyền không được công chứng/chứng thực;
-
Nội dung ủy quyền không ghi rõ quyền ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhận tiền cọc;
-
Người ủy quyền không phải là chủ sở hữu hoặc đồng sở hữu hợp pháp;
-
Một đồng sở hữu tự ý ủy quyền khi chưa có sự đồng ý của các đồng sở hữu còn lại.
2.2. Ủy quyền vượt quá phạm vi được phép
Theo Điều 564 Bộ luật Dân sự 2015, phạm vi ủy quyền do các bên thỏa thuận.
Nếu:
-
Chỉ được ủy quyền “liên hệ, tìm khách mua”;
-
Nhưng lại ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc;
➡️ Đây là ủy quyền vượt quá phạm vi, có nguy cơ làm hợp đồng đặt cọc không có giá trị pháp lý.
>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói, đảm bảo đúng quy định pháp luật
3. Căn cứ pháp lý xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu do ủy quyền trái quy định
3.1. Vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi:
-
Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi;
-
Chủ thể có quyền xác lập giao dịch;
-
Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật.
Người ký hợp đồng đặt cọc không có hoặc không đủ quyền đại diện hợp pháp ⇒ vi phạm điều kiện về chủ thể.
3.2. Giao dịch do người không có quyền đại diện xác lập
Theo Điều 142 Bộ luật Dân sự 2015:
Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp được người đó chấp nhận.
➡️ Nếu bên bán không công nhận việc ủy quyền, hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu.
4. Hậu quả pháp lý khi ủy quyền trái quy định trong hợp đồng đặt cọc
4.1. Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng vô hiệu:
-
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
-
Không áp dụng phạt cọc;
-
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (nếu có).
4.2. Bên mua thường là bên chịu rủi ro lớn
Trong thực tiễn:
-
Bên mua không được phạt cọc;
-
Khó đòi bồi thường;
-
Mất cơ hội đầu tư và chi phí phát sinh.
➡️ Rủi ro chủ yếu xuất phát từ việc không kiểm tra tính hợp pháp của văn bản ủy quyền.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng hỗ trợ gì trong các thủ tục pháp lý?
5. Ví dụ minh họa thực tế
5.1. Trường hợp ủy quyền trái quy định
Ông A là chủ sử dụng đất nhưng chỉ lập giấy viết tay ủy quyền cho ông B nhận tiền đặt cọc, không công chứng, không ghi rõ quyền ký hợp đồng.
Ông B ký hợp đồng đặt cọc và nhận 300 triệu đồng từ bà C. Sau đó, ông A không đồng ý bán đất.
➡️ Tòa án xác định ủy quyền trái quy định khi đặt cọc nhà đất, tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, bà C chỉ được nhận lại tiền cọc, không được phạt cọc.
5.2. Trường hợp ủy quyền hợp pháp
Bà D lập văn bản ủy quyền có công chứng cho con trai ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc, nội dung ghi rõ phạm vi và trách nhiệm.
➡️ Hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý, giao dịch được bảo đảm.
6. Cách phòng tránh rủi ro khi đặt cọc qua người được ủy quyền
6.1. Kiểm tra kỹ văn bản ủy quyền
-
Phải là văn bản;
-
Có công chứng/chứng thực;
-
Ghi rõ quyền ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền.
6.2. Đối chiếu quyền sở hữu nhà đất
-
Kiểm tra Giấy chứng nhận;
-
Xác định có đồng sở hữu hay không;
-
Nếu là đồng sở hữu, cần đủ chữ ký hoặc đủ ủy quyền của tất cả đồng sở hữu.
>>> Xem thêm: Thủ tục đăng ký kết hôn tại UBND thực hiện như thế nào?
Kết luận
-
Ủy quyền trái quy định khi đặt cọc nhà đất là nguyên nhân phổ biến khiến hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu;
-
Người ký hợp đồng đặt cọc phải là chủ sở hữu hoặc người đại diện hợp pháp;
-
Bên mua cần đặc biệt thận trọng khi giao dịch qua người được ủy quyền để tránh mất quyền phạt cọc và phát sinh tranh chấp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Thủ tục công chứng mua bán xe thông dụng năm 2025
>>> Văn phòng công chứng Hà Nội hướng dẫn thủ tục công chứng hợp đồng hợp tác kinh doanh
>>> Mẫu hợp đồng mua bán xe ô tô, xe máy mới nhất 2025
>>> Hợp đồng đặt cọc nhà đất có cần chữ ký của tất cả đồng sở hữu?
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
