Trong giao dịch mua bán bất động sản, việc ký hợp đồng đặt cọc nhà đất là bước quan trọng nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng sau này. Tuy nhiên, đối với nhà đất thuộc quyền đồng sở hữu, nhiều bên mua thắc mắc: hợp đồng đặt cọc có cần chữ ký của tất cả đồng sở hữu hay không? Việc thiếu chữ ký đồng sở hữu trong hợp đồng đặt cọc có làm hợp đồng vô hiệu và gây mất tiền cọc không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dưới góc độ pháp lý hiện hành.
>>> Xem thêm: Công chứng học bạ lấy ngay tại văn phòng công chứng uy tín tại Hà Nội
1. Đồng sở hữu nhà đất theo quy định pháp luật
1.1. Khái niệm đồng sở hữu nhà đất
Theo Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015, đồng sở hữu là trường hợp:
Nhiều chủ thể cùng có quyền sở hữu đối với một tài sản.
Nhà đất đồng sở hữu thường gặp trong các trường hợp:
-
Tài sản chung của vợ chồng;
-
Nhà đất do nhiều người cùng nhận thừa kế;
-
Nhà đất mua chung, góp vốn chung;
-
Các hình thức sở hữu chung khác theo thỏa thuận.
1.2. Quyền định đoạt tài sản đồng sở hữu
Theo Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015:
Việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung phải có sự thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
👉 Như vậy, bán nhà đất là hành vi định đoạt, nên nguyên tắc chung là phải có sự đồng ý của toàn bộ đồng sở hữu.
2. Bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc nhà đất
2.1. Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc:
-
Là biện pháp bảo đảm;
-
Không làm phát sinh quyền sử dụng đất;
-
Gắn liền với khả năng giao kết hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai.
2.2. Đặt cọc có phải là hành vi định đoạt không?
Về hình thức, đặt cọc chưa phải là hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, về bản chất:
-
Đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc chuyển nhượng nhà đất;
-
Có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền định đoạt tài sản.
➡️ Vì vậy, chủ thể ký hợp đồng đặt cọc phải là người có quyền hoặc được ủy quyền hợp pháp để định đoạt nhà đất.
>>> Xem thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói, đảm bảo đúng quy định pháp luật
3. Hợp đồng đặt cọc có cần chữ ký của tất cả đồng sở hữu không?
3.1. Trường hợp bắt buộc phải có chữ ký của tất cả đồng sở hữu
Chữ ký đồng sở hữu trong hợp đồng đặt cọc là bắt buộc khi:
-
Nhà đất thuộc sở hữu chung hợp nhất (ví dụ: tài sản chung vợ chồng);
-
Nhà đất thuộc sở hữu chung theo phần nhưng chưa phân chia phần quyền rõ ràng;
-
Các đồng sở hữu cùng bán toàn bộ nhà đất.
👉 Trong các trường hợp này, thiếu chữ ký của một đồng sở hữu có thể làm hợp đồng đặt cọc không có giá trị pháp lý.
3.2. Trường hợp không cần tất cả đồng sở hữu cùng ký
Hợp đồng đặt cọc có thể không cần chữ ký của tất cả đồng sở hữu nếu:
-
Có văn bản ủy quyền hợp pháp của các đồng sở hữu còn lại;
-
Nội dung ủy quyền ghi rõ quyền ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc;
-
Văn bản ủy quyền được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
4. Hậu quả pháp lý khi thiếu chữ ký đồng sở hữu trong hợp đồng đặt cọc
4.1. Giao dịch có nguy cơ bị vô hiệu
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi:
-
Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi;
-
Có quyền xác lập giao dịch đối với tài sản;
-
Nội dung, mục đích không vi phạm điều cấm của luật.
Nếu người nhận cọc không có đủ quyền định đoạt, hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu.
4.2. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:
-
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
-
Không áp dụng phạt cọc;
-
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (nếu có).
➡️ Bên mua thường là bên chịu rủi ro lớn nhất khi thiếu chữ ký đồng sở hữu.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng trọn gói, đảm bảo đúng quy định pháp luật
5. Ví dụ minh họa thực tế
5.1. Ví dụ hợp đồng đặt cọc hợp pháp
Anh A mua nhà là tài sản chung của vợ chồng anh B. Hợp đồng đặt cọc có:
-
Chữ ký của cả vợ và chồng;
-
Cam kết cùng chuyển nhượng;
-
Thỏa thuận rõ xử lý tiền cọc.
➡️ Giao dịch diễn ra thuận lợi, không phát sinh tranh chấp.
5.2. Ví dụ hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu
Chị C đặt cọc mua đất thuộc sở hữu chung của 3 anh em ruột. Chỉ một người ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền.
Sau đó, hai người còn lại không đồng ý bán.
➡️ Tòa án xác định thiếu chữ ký đồng sở hữu trong hợp đồng đặt cọc, tuyên hợp đồng vô hiệu, chị C chỉ được nhận lại tiền cọc, không được phạt cọc.
6. Lưu ý quan trọng cho bên mua khi ký hợp đồng đặt cọc
-
Kiểm tra kỹ Giấy chứng nhận để xác định đồng sở hữu;
-
Yêu cầu tất cả đồng sở hữu cùng ký hoặc xuất trình văn bản ủy quyền hợp pháp;
-
Ghi rõ trách nhiệm nếu không đủ chữ ký đồng sở hữu;
-
Ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc để tăng giá trị chứng cứ.
>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng thừa kế cần những giấy tờ gì?
Kết luận
-
Chữ ký đồng sở hữu trong hợp đồng đặt cọc là yếu tố then chốt quyết định hiệu lực pháp lý;
-
Thiếu chữ ký hoặc ủy quyền hợp lệ có thể khiến hợp đồng đặt cọc vô hiệu, không được phạt cọc;
-
Người mua cần thận trọng ngay từ bước đặt cọc để bảo vệ quyền lợi của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Văn phòng công chứng Hà Nội hướng dẫn thủ tục công chứng hợp đồng hợp tác kinh doanh
>>> Thừa kế là gì? Có những trường hợp thừa kế nào?
>>> Công chứng văn bản thừa kế cần bao nhiêu người đồng thừa kế ký tên?
>>> Đặt cọc mua bán nhà đất khi người bán là đồng sở hữu
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
