Trong thực tiễn mua bán bất động sản, không ít trường hợp các bên vẫn tiến hành đặt cọc mua bán nhà đất trong khi tài sản đang bị hạn chế giao dịch như: đang thế chấp ngân hàng, đang bị kê biên thi hành án, đang có tranh chấp hoặc thuộc diện bị hạn chế chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Việc đặt cọc nhà đất bị hạn chế giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, thậm chí dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu và tranh chấp kéo dài. Vậy pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này?
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có làm việc ngoài giờ hành chính hay không?
1. Nhà đất bị hạn chế giao dịch là gì?
1.1. Khái niệm nhà đất bị hạn chế giao dịch
Nhà đất bị hạn chế giao dịch là trường hợp quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất bị giới hạn do quy định của pháp luật hoặc do tình trạng pháp lý thực tế của tài sản tại thời điểm giao dịch.
Hạn chế giao dịch không đồng nghĩa với cấm tuyệt đối, nhưng việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ điều kiện pháp luật cho phép.
1.2. Các trường hợp nhà đất bị hạn chế giao dịch phổ biến
Một số trường hợp thường gặp trong thực tiễn:
-
Nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
-
Nhà đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
-
Nhà đất đang có tranh chấp;
-
Nhà đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng (chưa có Giấy chứng nhận, đang trong thời hạn hạn chế chuyển nhượng theo luật chuyên ngành);
-
Nhà đất thuộc diện bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án.
👉 Các trường hợp trên đều được xem là nhà đất bị hạn chế giao dịch theo pháp luật đất đai và pháp luật tố tụng.
2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật
Theo Luật Đất đai, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
-
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
-
Đất không có tranh chấp;
-
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
-
Đất còn trong thời hạn sử dụng.
👉 Như vậy, nếu nhà đất đang bị hạn chế giao dịch, thì chưa đủ điều kiện ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói, uy tín, cam kết không phát sinh chi phí bất hợp lý
3. Đặt cọc nhà đất bị hạn chế giao dịch có hợp pháp không?
3.1. Bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Hợp đồng đặt cọc là biện pháp bảo đảm, không phải là hợp đồng chuyển nhượng và không làm phát sinh quyền sử dụng đất cho bên đặt cọc.
3.2. Có được đặt cọc nhà đất bị hạn chế giao dịch không?
Pháp luật không cấm tuyệt đối việc đặt cọc nhà đất bị hạn chế giao dịch, nếu:
-
Các bên nhận thức rõ tình trạng pháp lý của tài sản;
-
Việc đặt cọc nhằm bảo đảm cho hợp đồng chuyển nhượng sẽ được ký sau khi tình trạng hạn chế được khắc phục (giải chấp, hủy kê biên, chấm dứt tranh chấp…);
-
Nội dung thỏa thuận không nhằm mục đích lách luật để chuyển nhượng trái pháp luật.
👉 Tuy nhiên, nếu việc đặt cọc nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng trái luật, hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
4. Rủi ro pháp lý khi đặt cọc nhà đất bị hạn chế giao dịch
4.1. Hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu nếu:
“Vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.”
Nếu nhà đất bị cấm hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, nhưng các bên vẫn đặt cọc với mục đích chắc chắn chuyển nhượng, Tòa án có thể xác định hợp đồng đặt cọc vi phạm điều cấm của luật.
4.2. Mất cọc hoặc không được phạt cọc
Trong nhiều tranh chấp thực tế:
-
Bên mua khó đòi lại tiền cọc;
-
Bên bán không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện giao dịch;
-
Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu và chỉ hoàn trả tiền cọc, không áp dụng phạt cọc.
Điều này gây thiệt hại lớn cho bên đặt cọc.
5. Có nên ghi nhận tình trạng hạn chế giao dịch trong hợp đồng đặt cọc không?
5.1. Ghi rõ tình trạng pháp lý của nhà đất
Để hạn chế rủi ro, hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ:
-
Nhà đất đang bị hạn chế giao dịch trong trường hợp nào;
-
Cam kết của bên bán về việc khắc phục hạn chế;
-
Thời hạn hoàn tất điều kiện pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng.
5.2. Gắn điều kiện hạn chế giao dịch với hậu quả pháp lý
Các bên có thể thỏa thuận:
-
Nếu không khắc phục được hạn chế → hoàn trả tiền cọc và bồi thường;
-
Chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng khi có đủ giấy tờ chứng minh nhà đất đủ điều kiện giao dịch.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng lấy ngay tại văn phòng công chứng Hà Nội
6. Ví dụ minh họa thực tế
6.1. Trường hợp đặt cọc nhà đất đang thế chấp
Anh A đặt cọc mua nhà của anh B trong khi nhà đang thế chấp ngân hàng. Hợp đồng đặt cọc ghi rõ:
“Bên B có trách nhiệm giải chấp trong vòng 45 ngày. Nếu không giải chấp được, phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường gấp đôi.”
➡️ Khi anh B không giải chấp đúng hạn, anh A có căn cứ pháp lý để yêu cầu phạt cọc.
6.2. Trường hợp đặt cọc nhà đất đang bị kê biên
Chị C đặt cọc mua đất đang bị kê biên thi hành án nhưng hợp đồng đặt cọc không ghi nhận tình trạng này. Sau đó, giao dịch không thể thực hiện.
➡️ Tòa án xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, không áp dụng phạt cọc.
7. Lưu ý pháp lý quan trọng khi đặt cọc nhà đất bị hạn chế giao dịch
-
Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của nhà đất trước khi đặt cọc;
-
Không đặt cọc khi tài sản bị cấm giao dịch tuyệt đối;
-
Ghi rõ tình trạng hạn chế và điều kiện khắc phục trong hợp đồng;
-
Không dùng hợp đồng đặt cọc để “giữ chỗ” trái pháp luật.
>>> Xem thêm: Cách kiểm tra sổ đỏ giả online giúp bạn tiết kiệm thời gian và chi phí
Kết luận
-
Đặt cọc nhà đất bị hạn chế giao dịch không bị cấm tuyệt đối, nhưng tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn;
-
Hợp đồng đặt cọc chỉ an toàn khi xác định rõ tình trạng hạn chế và có cơ chế xử lý nếu không khắc phục được;
-
Người mua cần thận trọng, tránh đặt cọc khi nhà đất chưa đủ điều kiện giao dịch theo pháp luật.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Phí công chứng được tính theo quy định pháp luật nào và bao gồm những khoản gì?
>>> Thủ tục công chứng chia thừa kế cần những giấy tờ gì?
>>> Dịch vụ làm sổ hồng nhận làm cho đất xen kẹt, đất chưa đủ điều kiện
>>> Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có thể ghi nhận điều kiện giải chấp không?
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
