Hiện nay, nhu cầu mua bán căn hộ tái định cư ngày càng tăng bởi giá thành thường thấp hơn so với dự án thương mại. Tuy nhiên, nhiều trường hợp mua chung cư tái định cư chưa đủ điều kiện đã dẫn đến tranh chấp, rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Vậy pháp luật quy định thế nào về điều kiện chuyển nhượng chung cư tái định cư và người mua cần lưu ý những gì? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024.
>>> Xem thêm: Sự lựa chọn số 1 về uy tín: văn phòng công chứng.
1. Căn cứ pháp lý về chuyển nhượng khi mua chung cư tái định cư
-
Điều 151 Luật Nhà ở 2023: Nhà ở tái định cư được bố trí cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất, giải tỏa. Người được bố trí có quyền sở hữu nhà ở sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
-
Điều 153 Luật Nhà ở 2023: Chủ sở hữu hợp pháp có quyền chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở.
-
Điều 167 Luật Đất đai 2024: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực.
-
Điều 118 Luật Nhà ở 2023: Giao dịch về nhà ở chỉ hợp pháp khi căn hộ có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng), không có tranh chấp, không bị kê biên.
=> Như vậy, việc mua bán căn hộ tái định cư chỉ hợp pháp khi đã có sổ hồng và người sở hữu hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Nếu mua bán khi chưa đủ điều kiện sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
2. Thế nào là mua chung cư tái định cư chưa đủ điều kiện?
2.1. Chưa có Giấy chứng nhận (sổ hồng)
Nhiều căn hộ tái định cư chưa được cấp sổ hồng nhưng vẫn được chủ hộ chuyển nhượng bằng giấy viết tay, vi bằng thừa phát lại hoặc hợp đồng không công chứng.
2.2. Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Một số hộ dân được bố trí căn hộ tái định cư nhưng chưa nộp đủ tiền mua hoặc tiền sử dụng đất. Khi chưa tất toán, quyền sở hữu chưa được công nhận đầy đủ, nên không đủ điều kiện chuyển nhượng.
2.3. Đang bị hạn chế giao dịch
Có trường hợp căn hộ đang bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp giữa các đồng thừa kế nhưng vẫn được rao bán.
>>> Xem thêm: Chuyên xử lý hồ sơ khó – Dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói.
3. Rủi ro pháp lý khi mua chung cư tái định cư chưa đủ điều kiện
3.1. Hợp đồng có thể bị vô hiệu
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật sẽ vô hiệu. Khi mua căn hộ tái định cư chưa đủ điều kiện, hợp đồng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu, người mua mất quyền sở hữu.
3.2. Không được cấp sổ hồng
Người mua dù đã trả tiền vẫn không thể đứng tên chủ sở hữu trên Giấy chứng nhận, dẫn đến mất quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
3.3. Nguy cơ mất tiền, mất nhà
Nếu bên bán không thực sự là chủ sở hữu hợp pháp, người mua có thể vừa mất tiền, vừa không nhận được nhà.
4. Ví dụ minh họa thực tế về mua chung cư tái định cư
Anh T ở TP.HCM mua một căn hộ tái định cư từ hộ gia đình được bố trí sau khi bị thu hồi đất. Giao dịch được thực hiện bằng giấy viết tay, chưa có sổ hồng. Sau đó, hộ gia đình này chưa nộp xong tiền mua nhà nên không được cấp sổ. Khi Nhà nước kiểm tra, phát hiện việc chuyển nhượng trái luật, hợp đồng mua bán của anh T bị tuyên vô hiệu. Anh T vừa không được công nhận chủ sở hữu, vừa khó đòi lại toàn bộ số tiền đã trả.
>>> Xem thêm: 5 lời khuyên cho người chuẩn bị Mua chung cư 50 năm.
5. Cách hạn chế rủi ro khi mua chung cư tái định cư
-
Chỉ giao dịch khi căn hộ đã có sổ hồng hợp pháp.
-
Kiểm tra kỹ thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai về tình trạng pháp lý căn hộ.
-
Lập hợp đồng tại văn phòng công chứng theo đúng quy định của Luật Nhà ở và Luật Đất đai.
-
Hạn chế mua bán bằng giấy viết tay, vi bằng hoặc hợp đồng ủy quyền dài hạn.
>>> Xem thêm: Toàn bộ quy trình Thủ tục công chứng chỉ trong vài bước đơn giản.
Kết luận
Việc mua chung cư tái định cư chưa đủ điều kiện tiềm ẩn rủi ro rất lớn về pháp lý. Theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, chỉ khi căn hộ có sổ hồng và hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì mới được phép chuyển nhượng. Người dân cần thận trọng, kiểm tra hồ sơ pháp lý kỹ lưỡng trước khi giao dịch để tránh mất tiền, mất nhà và kéo dài tranh chấp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Quy định về môi trường đối với hợp đồng ở nhờ: Cách xử lý khi người ở nhờ gây ô nhiễm
>>> Mất bản gốc hợp đồng ở nhờ: 3 cách xử lý hợp pháp bạn cần biết
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
