Mức bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng thuê nhà đã công chứng

Trong quan hệ thuê – cho thuê nhà, hợp đồng công chứng đóng vai trò là cơ sở pháp lý quan trọng để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên. Tuy nhiên, nếu một bên không tuân thủ các cam kết trong hợp đồng, thì việc vi phạm hợp đồng thuê nhà công chứng có thể dẫn đến nghĩa vụ bồi thường thiệt hại. Vậy mức bồi thường là bao nhiêu? Pháp luật quy định ra sao?

>>> Xem thêm: Chủ nhà ở nước ngoài: Thủ tục công chứng cho thuê nhà có gì đặc biệt?

1. Hợp đồng thuê nhà công chứng là gì?

1.1 Định nghĩa

Hợp đồng thuê nhà công chứng là văn bản thể hiện sự thỏa thuận của các bên về việc thuê – cho thuê nhà ở hoặc mặt bằng, được chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng. Hợp đồng này có giá trị pháp lý cao, là chứng cứ rõ ràng khi xảy ra tranh chấp.

1.2 Căn cứ pháp lý

  • Bộ luật Dân sự 2015: Điều 385 đến Điều 409 quy định về giao kết và thực hiện hợp đồng.

  • Luật Công chứng 2014: Điều 42 quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng.

  • Luật Nhà ở 2014: Điều 121 quy định về hình thức hợp đồng thuê nhà.

2. Các trường hợp được coi là vi phạm hợp đồng thuê nhà công chứng

2.1 Đối với bên thuê

  • Không thanh toán tiền thuê đúng hạn;

  • Sử dụng nhà không đúng mục đích;

  • Tự ý chuyển nhượng, cho thuê lại;

  • Làm hư hỏng tài sản, không sửa chữa hoặc bồi thường.

2.2 Đối với bên cho thuê

  • Không bàn giao nhà đúng thời hạn;

  • Tự ý vào nhà, can thiệp bất hợp pháp;

  • Chấm dứt hợp đồng trái quy định;

  • Không thực hiện đúng nghĩa vụ sửa chữa, bảo trì nhà cho thuê.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng – điểm đến tin cậy cho mọi thủ tục như mua bán nhà đất, uỷ quyền, cho tặng tài sản…

vi phạm hợp đồng thuê nhà công chứng

3. Mức bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng thuê nhà công chứng

3.1 Nguyên tắc xác định mức bồi thường

Theo Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm hợp đồng phải bồi thường:

  • Toàn bộ thiệt hại thực tế phát sinh từ hành vi vi phạm;

  • Khoản lợi ích bị mất do không thực hiện đúng hợp đồng;

  • Các chi phí phát sinh hợp lý để hạn chế thiệt hại.

Trích dẫn Điều 419 BLDS 2015:
“Thiệt hại do vi phạm hợp đồng bao gồm tài sản bị mất mát, hư hỏng, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại, và phần lợi ích mà bên bị vi phạm lẽ ra được hưởng nếu không có sự vi phạm hợp đồng.”

3.2 Mức bồi thường cụ thể

Tùy vào từng trường hợp cụ thể, mức bồi thường có thể gồm:

  • Tiền thuê nhà còn lại của hợp đồng (nếu bị chấm dứt sớm);

  • Chi phí sửa chữa thiệt hại tài sản (nếu bên thuê làm hư hỏng);

  • Tiền đặt cọc bị mất (nếu có thỏa thuận);

  • Chi phí luật sư, kiện tụng (nếu có tranh chấp).

4. Ví dụ minh họa thực tế

Tình huống 1: Bên thuê vi phạm – bị mất cọc và bồi thường

Chị A thuê nhà của anh B trong 12 tháng, hợp đồng đã công chứng. Sau 3 tháng, chị A bỏ nhà đi, không thanh toán tiền thuê còn lại. Anh B khởi kiện, tòa tuyên chị A phải bồi thường 9 tháng tiền thuê còn lại (theo hợp đồng) và mất toàn bộ tiền đặt cọc 2 tháng.

Tình huống 2: Bên cho thuê vi phạm – phải hoàn trả và bồi thường

Anh C cho thuê nhà 1 năm nhưng đến tháng thứ 5 thì lấy lại nhà trái phép để cho người khác thuê giá cao hơn. Bên thuê kiện ra tòa. Kết quả: anh C bị buộc trả lại toàn bộ tiền cọc, bồi thường 6 tháng tiền thuê còn lạitiền thiệt hại về hợp đồng kinh doanh của bên thuê.

>>> Xem thêm: Những lưu ý quan trọng khi lựa chọn công chứng ngoài giờ để tránh rắc rối pháp lý

vi phạm hợp đồng thuê nhà công chứng

5. Trình tự yêu cầu bồi thường khi vi phạm hợp đồng thuê nhà công chứng

5.1 Thương lượng, hòa giải

Hai bên nên ưu tiên thương lượng để tránh mất thời gian và chi phí tố tụng.

5.2 Gửi thông báo vi phạm và yêu cầu khắc phục

Bên bị vi phạm cần gửi văn bản thông báo vi phạm, yêu cầu bên kia thực hiện nghĩa vụ, bồi thường (nếu có).

5.3 Khởi kiện tại tòa án

Nếu không thương lượng được, bên bị thiệt hại có thể:

  • Khởi kiện tại TAND cấp huyện nơi bị đơn cư trú;

  • Cung cấp hợp đồng thuê nhà công chứng làm chứng cứ pháp lý;

  • Đề nghị tòa tuyên buộc bên vi phạm bồi thường thiệt hại theo luật định.

6. Một số lưu ý để hạn chế rủi ro vi phạm hợp đồng

  • Hợp đồng thuê nhà nên được công chứng để tăng tính pháp lý;

  • Cần quy định rõ ràng điều khoản phạt vi phạm và mức bồi thường cụ thể;

  • Giữ lại đầy đủ hóa đơn, biên nhận, biên bản bàn giao, hình ảnh hiện trạng nhà;

  • Thường xuyên kiểm tra tình trạng thực hiện hợp đồng, nhất là với hợp đồng dài hạn.

Xem thêm:

>>> Hợp đồng thuê nhà công chứng có thời hạn: xử lý khi hết hạn thế nào?

>>> Làm hợp đồng thuê nhà có công chứng giúp tránh tranh chấp tài sản

Kết luận

Vi phạm hợp đồng thuê nhà công chứng có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng, trong đó nghĩa vụ bồi thường thiệt hại là điều không thể tránh khỏi. Để giảm thiểu tranh chấp, các bên cần cẩn trọng khi ký kết, thực hiện và xử lý các tình huống phát sinh liên quan đến hợp đồng.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán. Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669

Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Email: ccnguyenhue165@gmail.com