Khi chia tách quyền sử dụng đất, nhiều trường hợp trên đất có tồn tại công trình xây dựng tạm như nhà tiền chế, nhà ở chưa hoàn công, kho tạm… Điều này làm phát sinh một số vướng mắc pháp lý trong quá trình công chứng hợp đồng chia tách. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định, cách xử lý và giải pháp phù hợp đối với trường hợp công chứng chia tách đất công trình tạm.
>>> Xem thêm: Những lưu ý quan trọng khi ký Hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất.
1. Công trình xây dựng tạm là gì?
Theo khoản 1 Điều 131 Luật Xây dựng 2014, công trình xây dựng tạm là công trình được phép tồn tại có thời hạn, thường dùng phục vụ thi công hoặc nhu cầu sử dụng nhất thời. Những công trình này không đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng lâu dài hoặc không phù hợp quy hoạch xây dựng.
Một số ví dụ phổ biến gồm: nhà kho tôn, nhà container, nhà dựng bằng vật liệu nhẹ, công trình xây dựng trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích, hoặc nhà ở chưa có giấy phép xây dựng.
2. Căn cứ pháp lý về công chứng chia tách đất có công trình tạm
Luật Đất đai 2013 – Điều 167 quy định các giao dịch chuyển nhượng, chia tách quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
Luật Công chứng 2014 – Điều 35 và Điều 41 yêu cầu hồ sơ công chứng phải có tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nếu các bên muốn xác lập quyền đối với cả công trình.
Luật Xây dựng 2014 – Điều 95 và Điều 131 phân biệt rõ công trình hợp pháp và công trình xây dựng tạm, từ đó xác định được giá trị pháp lý trong hợp đồng công chứng.
>>> Xem thêm: Làm thế nào để tra cứu thông tin hợp đồng chia tách nhà đất đã công chứng?
3. Các vướng mắc phổ biến trong công chứng chia tách đất công trình tạm
3.1 Không xác định được chủ sở hữu công trình
Do công trình không được cấp phép hoặc không được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công chứng viên không thể xác lập giao dịch về tài sản gắn liền.
3.2 Công trình làm ảnh hưởng đến ranh giới tách thửa
Một số công trình tạm được xây dựng lấn ranh hoặc nằm vắt ngang nhiều phần đất cần chia tách, gây khó khăn trong việc đo vẽ sơ đồ kỹ thuật.
3.3 Không thể ghi nhận tài sản trên giấy chứng nhận
Ngay cả khi có hiện trạng, nếu công trình không hợp pháp thì không thể ghi nhận vào sổ đỏ. Từ đó, hợp đồng công chứng buộc phải loại trừ tài sản ra khỏi phạm vi giao dịch.
4. Giải pháp pháp lý khi công chứng chia tách đất công trình tạm
4.1 Chỉ công chứng phần quyền sử dụng đất
Đây là giải pháp phổ biến nhất. Các bên đồng ý chỉ giao dịch quyền sử dụng đất, bỏ qua quyền đối với công trình tạm. Hợp đồng phải nêu rõ nội dung này để tránh tranh chấp phát sinh sau công chứng.
>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng chia tách nhà đất khi góp vốn mới nhất 2025.
4.2 Hợp thức hóa công trình trước khi công chứng
Nếu công trình đủ điều kiện về quy hoạch, kiến trúc và thời gian tồn tại ổn định, người sử dụng đất có thể xin hợp thức hóa để được ghi nhận tài sản gắn liền trên sổ đỏ, rồi mới tiến hành chia tách.
4.3 Lập văn bản cam kết về tình trạng công trình
Các bên có thể lập cam kết về việc chấp nhận hiện trạng công trình tạm, hoặc cam kết tháo dỡ nếu bị yêu cầu. Văn bản này đính kèm theo hợp đồng công chứng giúp làm rõ trách nhiệm.
5. Hồ sơ cần chuẩn bị khi công chứng chia tách đất có công trình tạm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
Sơ đồ kỹ thuật thửa đất đã được đo vẽ theo hiện trạng chia tách
Giấy tờ tùy thân của các bên tham gia
Biên bản hiện trạng công trình xây dựng tạm
Văn bản cam kết liên quan đến công trình (nếu có)
Dự thảo hợp đồng chia tách hoặc đề nghị công chứng
>>> Xem thêm: Các tiêu chí đánh giá chất lượng dịch vụ của văn phòng công chứng.
6. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ 1
Ông Minh sở hữu lô đất 700m² tại huyện Nhà Bè. Trên đất có dựng một nhà tạm bằng tôn làm kho chứa vật liệu từ năm 2019. Khi chia cho con trai 300m², ông Minh không thể ghi nhận nhà tạm vì chưa có giấy phép xây dựng. Văn phòng công chứng tư vấn lập hợp đồng chia tách chỉ ghi nhận đất, đồng thời đính kèm biên bản ghi nhận hiện trạng nhà tạm. Hợp đồng được công chứng thành công và con ông sau đó làm thủ tục tách sổ bình thường.
Ví dụ 2
Bà Lệ muốn chia đất cho con gái, nhưng trên phần đất này có một căn nhà xây trái phép. Công chứng viên yêu cầu bà làm cam kết tự tháo dỡ công trình trong vòng 60 ngày nếu bị xử lý hành chính. Bà đồng ý, văn bản cam kết được lập kèm và ghi rõ trong nội dung hợp đồng. Việc công chứng chia tách được thực hiện đúng luật và hồ sơ được tiếp nhận tại văn phòng đăng ký đất đai.
>>> Xem thêm: Công chứng di chúc có giúp tránh tranh chấp thừa kế về sau không?
Kết luận
Công chứng chia tách đất có công trình xây dựng tạm là trường hợp có yếu tố pháp lý đặc thù, cần được xử lý cẩn trọng để đảm bảo quyền lợi các bên. Giải pháp tối ưu thường là chỉ công chứng phần đất và có văn bản làm rõ về tình trạng công trình. Trong một số trường hợp, có thể tiến hành hợp thức hóa tài sản trước khi chia tách nếu đáp ứng đủ điều kiện.
Nếu bạn đang cần tư vấn hoặc hỗ trợ xử lý hồ sơ công chứng chia tách đất công trình tạm, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được hướng dẫn chi tiết, đầy đủ và đúng quy định pháp luật.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
